В августе июльские тенденции получили дальнейшее развитие. Увеличилось количество задатков и договоров купли-продажи квартир. Впервые за последние два с лишним года индекс стоимости IKm(USD) вырос. Рост индекса стоимости был небольшой – всего восемь пунктов (0,5%) за месяц. Если эти цифры рассматривать с чисто формальной (арифметической) точки зрения, то на подобные изменения можно и не обращать особого внимания. Но формальные подходы в подобных вещах могут ввести в заблуждение. В данном случае были важнее психологические факторы. Многие участники рынка на практике убедились, что цены перестали снижаться, что выбор приемлемых вариантов во многих сегментах рынка заметно сузился (немало продавцов временно ушли с рынка: перестали обновлять свои объявления, отменили просмотры). Все это привело к активизации покупателей и увеличению числа сделок.
В сентябре тенденции на киевском рынке недвижимости стали постепенно меняться. В первой половине месяца деловая активность росла, во второй – снижалась. Темпы роста индекса стоимости существенно замедлились. На просмотрах заметно сократилась доля «реальных покупателей» и выросла доля «экскурсантов», то есть людей, которые с помощью посредников и просмотров изучают рынок, определяют готовность продавцов идти на уступки.
Изменились и настроения участников рынка. Акцент сместился с общемировых проблем, на проблемы Украины. Рост курса доллара заметно уменьшил опасения покупателей о судьбе своих долларовых накоплений. Одновременно усилились опасения финансового дефолта Украины. В частности, решение Нацбанка о необходимости предоставления паспортов при обмене валют значительно усилили аргументы тех, кто прогнозировал рост экономических проблем Украины. Мол, если Нацбанк стремится подобными методами ограничить хождение в стране иностранных валют, то дальше может быть еще хуже.
В октябре индекс стоимости снизился на 1,6%, а уровень деловой активности вырос. Выросло количество звонков, просмотров, договоров задатка. Заявок на покупку поступило существенно больше, чем обычно. Но при этом наблюдалась тенденция снижения максимально допустимых для покупателей цен. Судя по заявкам, большинство потенциальных покупателей ориентировались на самое дешевое жилье. Достаточно заметны были на рынке зарубежные покупатели (в первую очередь, из России). Учитывая, что правила и платежи при оформлении сделок купли-продажи квартир для граждан Украины и иностранцев практически одинаковы, россияне обычно покупают квартиры от своего имени. Многие из них родились и выросли в Украине, и, очевидно, ближе к старости планируют перебраться в родные места.
Одна из основных причин резкого снижения индекса стоимости в октябре носит организационно-технический характер и связана с увеличением количества источников информации. В нашу базу данных были внесены объекты из другой, достаточно крупной базы. В течение всего нескольких дней анализируемая выборка выросла более чем на 20%. Такое увеличение источников информации позволило более детально представить спектр продаваемых объектов недвижимости и, несомненно, носит положительный характер. Но при этом существенно изменился состав предложения. На это отреагировали как индексы, так и статистика цен предложений.
