Повод для подобных опасений дали сообщения о быстром росте госдолга США, а также прогнозы возможного дефолта США и введения новой мировой резервной валюты. В течение апреля на рынке наличных валют Киева доллар по отношению к евро стал легче примерно на 4,9%. Некоторые ведущие отечественные экономисты говорили о целесообразности ослабления национальной валюты. Как следствие подобной неопределенности, со второй половины апреля до середины мая стало сложнее организовывать просмотры квартир. Одни продавцы охладели к рынку недвижимости (мол, сомнения одолевают). Другие решили сделать паузу по причине теплой погоды и праздников.
В мае ситуация на рынке мало изменилась. Цены плавно шли вниз, обороты рынка снизились. И это притом, что покупатели весьма активно подыскивали недвижимость. Стороны редко достигали договоренностей: покупатели ожидали очень значительных уступок; продавцы, в основной своей массе, не были готовы к таким уступкам. Наблюдалось явное расслоение спроса. Наибольшее количество просмотров приходилось на два достаточно далеких друг от друга сегмента. На первом месте был сегмент самых дешевых (малогабаритных, «убитых» и т.д.) квартир. На втором месте - сегмент качественного жилья (как правило, в новостройках, сданных несколько лет назад).
В июне темпы снижения индекса стоимости замедлились, в конце месяца они приблизились к нулю. Уровень деловой активности повысился: договоров задатка и купли-продажи было подписано больше, чем в мае. Среди покупателей было немало приезжих. Подавляющее большинство их – граждане Украины; но были и граждане других стран СНГ (преимущественно России), а также дальнего зарубежья.
В июле индекс цен не изменился; уровень деловой активности вырос и был заметно выше, чем летом 2010 г. При проведении переговоров и торгов стороны более охотно шли навстречу друг другу. Отчасти это объясняется возросшим притоком на рынок денег приезжих, отчасти изменением отношения покупателей к ипотечному кредитованию, отчасти активизацией так называемых «обменщиков». Ипотека, а также иногородние и иностранные покупатели не только инициировали цепочки обменов, но и привлекли на рынок недвижимости накопления «обменщиков», продающих одну квартиру и покупающих взамен нее другую. Дело в том, что большинство «обменщиков» добавляют к вырученным при продаже деньгам свои накопления. В результате возникают процессы, аналогичные цепным реакциям в физике. И пусть эти цепные реакции достаточно быстро затухают, тем не менее, влияние фактора «притока денег извне» трудно переоценить.
И все-таки основным фактором оживления рынка летом 2011 г. было ожидания возможного дефолта США, а также связанного с ним мирового экономического кризиса. Произошла поляризация настроений и устремлений участников рынка. Увеличилась доля покупателей, убежденных, что любые негативные процессы в мировой экономике в Украине лишь усилятся. И это приведет к падению цен на киевскую недвижимость. Тогда, имея валютные накопления (пусть и существенно полегчавшие), они смогут приобрести более просторные и качественные квартиры. Одновременно увеличилась доля покупателей, склоняющиеся к тому, что вложения в киевскую недвижимость более надежны и эффективны, чем хранение валютных накоплений «под матрасом» или на депозитах. Многие покупатели просто устали ждать и переживать за свои накопления. В результате такой поляризации выросла доля реальных покупателей, а соответственно и количество сделок.
