Согласно нашим данным, в августе цены продаж были в среднем на 14,1% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве, но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.
Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже
Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов портала недвижимости www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.
При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную зависимость изменения цен). Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.
Цены предложений в долларах за квартиру по состоянию на 01.09.2011
Районы
Медианная цена предложений
Статистика цен предложений
Голосеевский
100208 (-1,0%)
146905 (+0,9%)
Дарницкий
102205 (-0,6%)
113535 (-0,4%)
Деснянский
92336 (+1,4%)
81090 (+0,5%)
Днепровский
96442 (-0,3%)
97602 (0,0%)
Оболонский
97682 (-1,1%)
132075 (-0,8%)
Печерский
112034 (+2,5%)
216266 (+1,2%)
Подольский
95720 (+1,5%)
131337 (+3,3%)
Святошинский
92646 (-0,5%)
97885 (+0,5%)
Соломенский
98856 (+0,4%)
121869 (+0,9%)
Шевченковский
114166 (-0,1%)
177496 (0,0%)
Типы домов
Медианная цена предложений
Статистика цен предложений
Дореволюционные
131087 (+0,5%)
257332 (+2,1%)
Сталинки
113540 (-0,7%)
184648 (-0,3%)
Старая панель
90304 (+1,2%)
78582 (+1,1%)
Типовая панель
98052 (+0,5%)
86923 (+0,4%)
Улуч.типовая панель
110969 (-0,6%)
101106 (-0,7%)
Старый кирпич
77296 (-0,4%)
79718 (-0,4%)
Улучшенный кирпич
108817 (-0,5%)
133936 (-0,8%)
Украинская панель
97601 (+0,1%)
107601 (-0,1%)
Квартиры
Медианная цена предложений
Статистика цен предложений
Гостинки
50000 (+4,2%)
55176 (+3,7%)
Однокомнатные
65000 (+1,6%)
73328 (+1,1%)
Двухкомнатные
94504 (+0,4%)
114714 (+0,5%)
Трехкомнатные
132204 (-1,4%)
163250 (-0,5%)
Четырехкомнатные
245086 (-1,2%)
340874 (-0,6%)
Пятикомнатные
382246 (+1,5%)
574554 (+5,4%)
* Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка
Изменение состава предложения
Анализ изменения состава предложения позволяет следить за общерыночными процессами, прогнозировать их будущее развитие. Снижение в составе предложения доли одних типов домов, квартир, районов и увеличение других, позволяет выявить те типы объектов, которые пользуются спросом, «вымываются» с рынка.
Графики изменения состава предложения представлены ниже
Как следует из графика, за последние полгода заметно снизилась доля квартир в старых низкокачественных домах («старый кирпич», «старая панель», «типовая панель», «улучшенная типовая панель»). Квартиры в таких домах в основном малогабаритные, а потому стоят дешевле. При недостатке средств покупатели вынуждены ориентироваться именно на такие квартиры.
