Их чаще просматривают, чаще покупают. И их чаще других снимают с продажи в случае значительного роста уровня неопределенности. Ведь если квартиры просматривают и покупают, то далеко не все продавцы готовы с ними расстаться при возникновении угроз дефолта и финансовой нестабильности.
Увеличилась доля предложений в новых домах («украинский кирпич», «украинская панель»). Основных причин тут, на наш взгляд, две. Во-первых, на рынок поступает все больше так называемых «инвестиционных квартир», которые приобретались не столько для проживания, сколько для выгодного и/или надежного вложения средств (нередко заемных). Вкладывались эти средства преимущественно в квартиры в новых домах. Во-вторых, у застройщиков (а также у строителей, с которыми застройщики нередко расплачивались квартирами) накопились непроданные квартиры. Продают их (как в сданных, так и в еще несданных домах) многие посредники. Вот этими квартирами и пополняются базы данных.
Что касается предложений в старых качественных кирпичных домах (сегменты «дореволюционные», «сталинки», «улучшенный кирпич»), то их доля в составе предложения практически не меняется.
Весной в составе предложения увеличилась доля двухкомнатных квартир, снизилась доля трехкомнатных и однокомнатных. Летом особых изменений соотношения одно-, двух- и трехкомнатных квартир в составе предложения не наблюдалось.
Если исходить из наблюдений и статистики докризисных лет, то снижение доли «дешевого жилья» является признаком оживления рынка. Если же доля «дешевого жилья» растет, это один из признаков застоя.
Считается, что «дешевое жилье» быстрее всего реагирует на изменения рыночных тенденций: если оно уходит («вымывается»), то вскоре появится спрос и на «дорогое жилье»; если же застаивается, то будет застаиваться и «дорогое жилье».
Прогноз на сентябрь В сентябре деловая активность на рынке недвижимости обычно заметно возрастает. Отдохнувшие продавцы и покупатели возвращаются на рынок с новыми аргументами и планами. Одни ожидают, что с наступлением осени изменятся рыночные тенденции. Другие склонны полагать, что тенденции последних месяцев лишь укрепятся. И практически все ожидают, что с наступлением осени снизится уровень неопределенности, и можно будет более взвешенно принимать ответственные решения.
Наш прогноз на сентябрь основывается на учете того факта, что летом не было традиционного сонного рынка; он работал достаточно активно. Это означает, что тенденции уже обозначились. Инерционность рынка не позволит их быстро изменить.
Полагаем, что процессы на рынке недвижимости в сентябре будут идти примерно по тем же сценариям, что и в августе. А именно: относительно высокая (для нынешнего посткризисного периода) деловая активность и медленный рост индекса стоимости. Хотя, вполне возможно, что во второй половине месяца индекс стоимости перестанет расти, и даже начнет медленно снижаться. Естественно, все это при условии, что не будет экономического кризиса, резких изменений курсов валют, иных чрезвычайных обстоятельств. Если же произойдет нечто подобное, то рынок (в первое время) просто замрет, уровень деловой активности резко снизится. Что же касается среднесрочного прогноза, то полагаем, нынешний рост цен вновь сменится спадом. И до конца 2011 г. индекс стоимости снизится на несколько процентов. Данный прогноз основывается на том, что причин для долгосрочного роста цен пока явно недостаточно. Зато причин, толкающих цены вниз, не только больше, но и представляются они более весомыми.
