Заметим, что новички, которые не очень ориентируются в ценах, нередко оценивают свои квартиры дороже аналогичных. Впоследствии, постепенно снижая цену, они пытаются нащупать рыночную стоимость своих квартир.
Приведем некоторые наблюдения за результатами применения подобной тактики. Начнем с того, что в большинстве сегментов рынка цены сейчас более-менее устоялись. Исключение составляют те сегменты, где предложений немного, и каждый объект существенно отличается от других. Это, прежде всего, сегменты «дорогих» и «очень дорогих квартир». Там продавцы нередко пытаются «нащупать» реальную цену каждого конкретного объекта, с учетом возможностей и предпочтений реальных продавцов. Цены при этом чаще всего постепенно снижают. Но иногда и повышают, ведь продаются подобные квартиры нередко годами, и за это время популярность некоторых домов растет (в новостройках заканчиваются ремонты, они обживаются, территории благоустраиваются).
Что же касается домов массовых серий, то там опытные участники рынка неплохо знают цены торгов и продаж во многих объектах и микрорайонах. Потому тактика «нащупывания» реальной цены в таких сегментах рынка обычно малоэффективна (разве что в пределах нескольких процентов с учетом особенностей квартир и домов).
Тут важно учитывать, что есть немало покупателей, отслеживающих в течение длительного времени все предложения в интересующих их домах. Если продавец не пошел на уступки, а спустя какое-то время снизил цену, то нередко такие покупатели пытаются эмоционально воздействовать на продавца, требуя еще больше снизить цену, что мешает достижению договоренностей.
Еще одной особенностью января стало сокращение разрыва между ценами продаж и статистикой цен предложений на аналогичные квартиры. Согласно нашим данным, в январе цены продаж были в среднем на 9,2% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка (в декабре - на 10,3%).
Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.
Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.
Цены предложений по состоянию на 01.02.2012 | Район | Статистика цен предложений в долларах за квадратный метр | Изменение за месяц |
| Голосеевский | 2152 | +0,1% |
| Дарницкий | 1573 | 0,0% |
| Деснянский | 1392 | +0,4% |
| Днепровский | 1655 | -0,1% |
| Оболонский | 1959 | +0,4% |
| Печерский | 3285 | +0,2% |
| Подольский | 1875 | -0,9% |
| Святошинский | 1626 | +0,2% |
| Соломенский | 1911 | -1,7% |
| Шевченковский | 2616 | -0,2% |
| Типы домов | Статистика цен предложений в долларах за квадратный метр | Изменение за месяц |
| Дореволюционные | 3507 | -0,3% |
| Сталинки | 3013 | +1,2% |
| Старая панель | 1712 | +0,1% |
| Типовая панель | 1675 | +0,4% |
| Улучшенная тип.панель | 1630 | -0,1% |
| Старый кирпич | 1861 | -0,4% |
| Улучшенный кирпич | 2101 | -0,5% |
| Украинская панель | 1546 | -0,1% |
| Украинский кирпич | 2139 | 0,0% |
| Квартиры | Статистика цен предложений в долларах за квадратный метр | Изменение за месяц |
| Гостинки | 1775 | +0,7% |
| Однокомнатные | 1841 | -0,1% |
| Двухкомнатные раздельные | 1957 | -0,9% |
| Двухкомнатные смежные | 1754 | -0,1% |
| Трехкомнатные раздельные | 1951 | -0,1% |
| Трехкомнатные смежно-раздельные | 1730 | 0,9% |
| Трехкомнатные смежные | 1803 | -0,8% |
| Четырехкомнатные раздельные | 2570 | -1,1% |
| Четырехкомнатные смежно-раздельные | 2513 | 0,0% |
| Многокомнатные | 3265 | +1,0% |
* Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка
Прогноз на февральПолагаем, что тенденции января в феврале получат свое развитие. Основные события будут происходить в сегментах «дешевого жилья». В сегментах более дорогого и качественного жилья деловая активность, скорее всего, будет невысокой. Основания для такого прогноза – анализ динамики поступления заявок на покупку квартир, а также сути самих заявок.
