В феврале неподъемные для большинства киевлян цены предложений на жилье снизились практически во всех сегментах рынка, причем увеличилась скорость удешевления квартир. Ближе к концу месяца рынок стал оживать – заметно увеличилось количество звонков, просмотров и договоров задатка. В марте стоит ожидать дальнейшего удешевления квартир, но лишь при условии, что снижение цен будет носить точечный, а не массовый характер. Индекс стоимости жилья Киева IKm (USD) снизился на 1,2% и составил 1520 пунктов.
Индекс стоимости жилья Киева IKm (UAH) снизился на 1,6% и составил 12100 пунктов.
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) снизился на 0,5% и составил -1,1%.
Индекс доходности жилья (сравнение с банковским депозитом) -0,3 банк/деп.
В феврале на рынке жилой недвижимости Киева наметились видимые улучшения, и, похоже, эти тенденции получат дальнейшее развитие. К такому выводу подталкивает, в частности, анализ торгов при просмотрах. Потенциальные покупатели, хотя и ждут дальнейшего общего снижения уровня цен, но при существенных уступках продавцов многие готовы уже сейчас приобретать недвижимость.
Согласно нашим данным, в феврале цены продаж были в среднем на 16,2% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражает приведенный выше процент дисконта общерыночные тенденции – сказать достаточно сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения; во-вторых, данные о размерах дисконта получены на основе очень небольшого количества сделок (стало быть, статистическая ошибка высока).
Примерно 75% всех февральских продаж приходится на квартиры эконом-класса стоимостью до $90 000. Минимальная цена продажи составила $40 000 (однокомнатная квартира площадью 19,7 кв. м в панельном доме на ул. Богатырской). Наиболее дорогая из известных нам квартир площадью 167 кв. м была продана на Оболонских Липках за $350 000.
При этом, если судить по имеющемуся списку сделок, большинство покупателей выбрали квартиры с ремонтом (нередко - с весьма качественным). Одновременно в списке сделок увеличилась доля квартир, нуждающихся в серьезном ремонте, и снизилась доля квартир, «требующих косметического ремонта».
Полагаем, что это далеко не случайно. Выбор квартир в последние месяцы достаточно большой; каждый покупатель мог не торопясь подобрать жилье по своему вкусу и материальным возможностям. В результате одни приобрели квартиру с ремонтом и даже мебелью, особо не переплачивая за них; другие посчитали, что выгодней приобрести «убитую» квартиру и сделать в ней ремонт по своему вкусу.
Сложно сказать, кто из них сделал правильный выбор, но стоит заметить, что продавцы, сделавшие перед продажей дорогостоящие ремонты, в нынешних условиях далеко не всегда оказываются в выигрыше. Дело в том, что ремонты за последние годы дешевле не стали (во многих случаях они даже подорожали). Стоимость же недвижимости снизилась существенно. Потому нередки случаи, когда люди потратили на ремонт, к примеру, $12 000, а квартиру смогли продать лишь на $8 000 дороже. Хотя есть и обратные примеры. Тут многое зависит от сегмента рынка и особенностей конкретной квартиры. В новостройках и в «убитых» квартирах проведенные предпродажные ремонты нередко себя оправдывают (естественно, если они проведены грамотно, с использованием соответствующих технологий и учетом рыночных тенденций).
