Новый Гражданский кодекс Украины, вступивший в силу с 1 января 2004 г., вызвал значительные изменения в регулировании сделок с недвижимостью. Во-первых, данным Кодексом как основным актом гражданского законодательства установлено, какое имущество является недвижимостью. Статья 181 Кодекса гласит, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.
При этом право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (статья 182 Кодекса). Право собственности, которое тоже является вещным, традиционно включает в себя права лица владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Под «иными вещными правами» законодатель подразумевает права того или иного лица на чужую собственность: право постоянного пользования земельным участком, право временного пользования недвижимостью (как правило, на условиях найма), право ограниченного пользования земельным участком для проезда, прогона скота, прокладки коммуникаций (сервитуты) и т. п.
Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость, а также случаи и порядок регистрации сделок с недвижимостью должны устанавливаться законом (ст. 182 и 210 Кодекса). Однако, учитывая постоянное пребывание украинской правовой системы в состоянии реформирования, на данный момент фактически все указанные действия осуществляются на основании подзаконных актов министерств и ведомств, которые в своем названии имеют характерное определение «временный».
Регистрация сделкиХронологически первым из двух этапов регистрации недвижимости является регистрация сделок с недвижимостью (например, договора купли-продажи).
Регистрация сделки осуществляется в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая 2004 г. № 671.
В соответствии с данным Порядком, регистрация осуществляется путем внесения информации о сделке в Государственный реестр сделок. Держателем данного Реестра является Министерство юстиции Украины. Непосредственно регистрацию осуществляют государственные и частные нотариусы при нотариальном удостоверении сделки.
Согласно Порядку, государственной регистрации подлежат следующие сделки:
– договор купли-продажи, мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества;
– договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты;
– договор пожизненного содержания (присмотра), по которому приобретателю передается в собственность недвижимое имущество;
– договор найма здания либо иного капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее одного года;
