Откуда приходит к нам иностранный капитал?Прежде он в первую очередь приходил из Европы – Британия, Ирландия, Австрия, частично из США, причем это касается как кредитования, так и акционерного капитала. С наступлением кризиса появились россияне и другие страны СНГ, но их до сих пор не более 5-10%. И даже сделка с Ocean Plaza существенно ничего в этом плане не меняет, тем более что купившие этот ТРЦ россияне – на самом деле украинцы, ранее переехавшие в РФ, для которых теперь важно иметь какой-то объект в Украине. Впрочем, если бы Ocean Plaza не приобрели россияне, то наверняка выкупили бы западные инвесторы.
Есть ли дальнейший спрос среди россиян на украинскую коммерческую недвижимость?Не особо, мы общаемся со многими российскими компаниями и знаем это. Возможно, будет пара сделок, поскольку наш рынок стал для них теперь более открытым, но у них столько инвестиционных возможностей у себя дома, что нашими объектами их замотивировать сложно. Например, если они у себя покупают объекты под 9% годовой доходности, то у нас это должно быть 12-13%. Но украинские владельцы не готовы продавать по таким ставкам, они лучше дождутся, когда к нам вернутся европейцы.
А как они сейчас настроены?Очень консервативно. Сегодня, выбирая, куда инвестировать, они предпочитают получать менее высокий, но более надежный доход. У нас же сейчас слишком высокие, по их мнению, политические риски. Хотя многие зарубежные экономисты подчеркивают, что кризис доказал, что Европа перестала быть безрисковым раем – там не столь чувствуется политическая нестабильность, как в Украине, но есть такие риски как перенаселение, старение, высокие социальные выплаты, что оплачивается путем печатания ничем не покрытых денег и займами. Европа и США более мобильны и гибки в финансовых вопросах. Когда начался кризис, банки уже через полгода начали распродавать изъятые у заемщиков проблемные активы. И сейчас их тоже можно купить, причем с хорошим дисконтом, а у нас юридически этот процесс не отработан. Еще один интересный фактор: международные компании, которые работают и в Украине, по-разному относятся к своим заемщикам здесь и там. Т.е. иностранцу они готовы списать часть долга, а украинцев зачастую заставляют выплачивать всю сумму.
Ожидаются ли еще на украинском рынке коммерческой недвижимости крупные сделки до конца 2012 г.?Конечно же, намечаются, сейчас на рынке ведется около десятка предметных переговоров по продаже готовых объектов. Речь идет как об офисной, так и о торговой недвижимости, причем суммы весьма внушительные – от $60 млн. и выше. Уходить они будут по ставке доходности 10-12%, хотя все покупатели, конечно, хотят 12,5% и выше.
Откуда родом эти потенциальные покупатели?В основном из стран СНГ, но западные иностранцы тоже есть. Кроме того, активней к Украине стали присматриваться турки. Во-первых, они давно и успешно освоили наш рынок в качестве арендаторов и владельцев франшиз и наладили бизнес-связи. Во-вторых, они уже накопили капитал для экспансии, а у себя возможностей для развития становится все меньше. В-третьих, что очень важно, они не боятся украинских политических рисков.
