Личностный фактор настолько силен?Безусловно. Это особенность украинского рынка. В идеальных условиях девелопер общается с одним обезличенным «окном». У нас же все крайне персонализировано, завязано на личных знакомствах, фактически конкретный чиновник своим словом отвечает за конкретный проект. Дело в том, что девелоперы очень реактивны. Чтобы строить, им нужно видеть потенциальный спрос на свои объекты, знать, что компании развиваются и готовы брать помещения в аренду и иметь административный ресурс для продвижения своих проектов. А в условиях контракции, когда практически никто не планирует расширение, интерес девелоперов снижается. В то же время результаты нашего опроса крупнейших офисных арендаторов показал, что в среднесрочной перспективе большинство из них собираются расширяться.
Как реагируют на это девелоперы?В ближайшие 2-3 года нас ожидает бум ввода в эксплуатацию офисной недвижимости – на рынок должно выйти 350-400 кв.м бизнес-площадей только по Киеву, причем все класса А или В+. На сегодня же общий объем столичного рынка составляет 1,1 млн. кв.м офисных помещений.
Как рынок отреагирует на появление стольких БЦ?В предкризисные годы в Киеве ежегодно поглощалось 180-200 тыс. кв.м офисов, и ожидаемые ко вводу площади как раз укладываются в эти параметры поглощения. Но уже в кризисные годы рынок осваивал не более 100-160 тыс. кв.м, а в текущем году мы наблюдаем падение спроса, поэтому на поглощение строящихся 350-400 кв.м офисов понадобится не 2, а 3-3,5 года. А как рынок отреагирует на будущие, пока не заявленные проекты – неизвестно, что делает ситуацию крайне интересной. Впрочем, лучшие БЦ сохранят своих арендаторов – там арендные ставки и сейчас не падают, а вот менее качественные и неудобно расположенные пострадают за счет увеличения вакантности и снижения ставок.
Мы говорим о докризисном заделе?Нет, кризис длится 4 года, и все ожидаемые проекты девелоперы начали строить уже после его начала. Кризис просто отсеял любителей и дилетантов в девелопменте, профессионалы же берут на себя риски и работают.
Насколько активен сегодня рынок коммерческой недвижимости в части инвестиционных сделок?Текущий год оказался намного более удачным в этом смысле, чем предыдущий. Пик пришелся на 2007 г., когда объем вторичных инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости составил около $800 млн. В 2009 г. случился коллапс – было куплено объектов всего на $35-40 млн., в 2010 г. цифры выросли до $300 млн., в 2011 г. мы вышли на показатель в $250 млн. А в 2012 г. только за первые полгода на рынке состоялось сделок на $350-400 млн., причем большая часть суммы пришлась на продажу Ocean Plaza.
Какими еще крупными сделками, кроме Ocean Plaza, отметился рынок?Надо полагать, что уже завершилась сделка по продаже компанией KDD Group БЦ Sky Towers на пр.Победы в Киеве американской компании Cimbrorum Holdings – по крайней мере, АМКУ дал свое разрешение. Хотя нужно отметить, что идентифицировать компанию-покупателя сложно – неизвестно, кто за ней стоит, возможно, она опосредованно принадлежит украинцам. Также компания «Будхауз» приобрела участок под ТЦ в самом центре Харькова, а DCH через Ovaro Holding Limited приобрело долю в компании «XXI век» и теперь занимается реализацией проекта МФК «Вырлица» на левом берегу Киева. Кстати, в этот же проект инвестируют группа Auchan и Leroy Merlin.
