Стоимость жилья за последний год существенно упала, но среднестатистический украинец до сих пор не может позволить себе купить квартиру. Неудивительно, ведь большинство застройщиков уверяют, что себестоимость строительства эконом-жилья - не менее $1-1,5 тыс. за кв. м. Хотя часть экспертов считает, что строить, и, соответственно, продавать можно гораздо дешевле.Дорогая экономияЗа прошедший год цены на первичную недвижимость просели на 40-60%. Если до кризиса самое дешевое жилье в Киеве стоило 16-20 тыс. грн. за кв. м, то сейчас есть предложения и по 7,5-8 тыс. грн. за кв. м. Впрочем, большинство квартир на первичке продаются гораздо дороже – от 10-11 тыс. грн. за кв. м и выше. Поэтому покупатели, а также многие эксперты рынка уверены, что застройщики по-прежнему закладывают в продажную цену неоправданно высокую рентабельность. Сейчас она, по разным оценкам, составляет 10-30%. Прежде цифры начинались от 40-50% и доходили, как утверждали некоторые аналитики, до 100% и больше.
Обосновать такую рентабельность застройщики могли только чрезвычайно высоким спекулятивным спросом на жилье и неуемным желанием инвесторов заработать денег – много и быстро. Теперь о «раздутом пузыре» говорят даже риэлторы, которые не меньше застройщиков разогревали рынок и поднимали цены. Именно «раздутость» украинского рынка сыграла с ним злую шутку - деньги на строительство и покупку жилья закончились, а недостроенных и купленных для перепродажи объектов осталось предостаточно. Исправить ситуацию может лишь вливание новых денег. Поскольку банковское кредитование отсутствует в принципе, рассчитывать отрасль может лишь на сбережения граждан. Их на руках у населения за прошедший кризисный год осталось не так много, на квартиры по нынешним ценам по-прежнему не хватает. А застройщики уже не первый месяц утверждают, что «дальше снижать цены на жилье некуда». Но за глаза некоторые эксперты признают, что рынок просто необходимо «провалить» гораздо ниже сегодняшнего уровня, иначе он восстановиться не сможет. И утверждают, что закладываемая сегодня застройщиками себестоимость и рентабельность все еще слишком высоки.
На текущий год Минрегионстроем для Киева прогнозные среднегодовые показатели опосредованной стоимости сооружения жилья установлены на уровне 5920 грн. за кв. м, на 2010 г. - 5318 грн. за кв. м. В среднем для Украины этот показатель составляет 5377,96 грн. за кв. м в 2009 г. и 4829,48 грн. за кв. м в следующем. Эти цифры выводятся на основании данных облгосадминистраций о стоимости строительстве и среднемесячной зарплате в отрасли. Показатели носят рекомендационный характер и применяются при строительстве жилья государством. Но консалтеры считают, что их вполне можно применять и в коммерческом строительстве жилья уровня «эконом».
Например, руководитель отдела оценки компании NAI Pickard Игорь Сиренко предлагает к обозначенной правительством сумме добавить еще 1-1,5 тыс. грн. на землеотвод и проектирование (они в опосредованную стоимость не включаются), чтобы получить примерную себестоимость эконом-жилья. По его мнению, 6-6,5 тыс. грн. за кв. м – вполне адекватный уровень затрат на его строительство. Поэтому продавать жилье 8-10 тыс. грн. за кв. м, как это делают некоторые застройщики, можно с отличной рентабельностью.
