К сожалению, специалисты вынуждены констатировать, что ипотечный рынок в Украине сегодня развивается не по самому лучшему сценарию. Те характерные для данного рынка условия выдачи кредитов для покупки и строительства жилья, которые отличают их от других, и не только процентной ставкой, но и продолжительными сроками, при нынешних реалиях не могут быть доступны для большинства населения. По той причине, что банки не в состоянии предложить ставки по данным кредитам существенно ниже, чем ставки по привлекаемым депозитам. Хотя сам предмет ипотеки (т.е. недвижимость) дает весомые гарантии как кредитору, так и потенциальному инвестору. Суть в том, что доходность по ипотечным кредитам больше увязана не с депозитными ставками, а ориентируется на доходность фондовых инструментов. А значит, ипотечные кредиты должны быть привлекательны для использования в качестве покрытия при эмиссии ценных бумаг или других обязательств залогов, считает Сергей Волков – исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации. Доходность по ОГВЗ или корпоративным облигациям варьируется от 11 до 13 %. Это значительно ниже, чем ставки по привлекаемым депозитам.
Если правильно строить систему, можно добиться существенного расширения рынка путем предложения более приемлемых условий для инвесторов. Но это возможно только после принятия соответствующих законодательных актов. В первую очередь, закона “Об ипотечных ценных бумагах”. Далее, следует снизить риски, связанные с неразвитой, по сути, системой регистрации обременений (ограничений прав) и решить целый ряд других проблем по ценным бумагам.
Ситуация на рынке Объем обеспеченных ипотекой кредитов составляет 4,5 млрд. грн. Это всего несколько процентов от общего кредитного портфеля банков. Развитием ипотечных программ в Украине занимается 35 банков. При этом доля 12-ти из них в общем объеме ипотечных кредитов составляет 70%. Воспользоваться ипотечными кредитами смогли 6-10% граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Чтобы снижались кредитные ставки, нужно создать конкурентную среду на рынке ипотеки. В течение последних двух лет на рынке кредитования под покупку жилья и финансирование строительства жилой недвижимости сформировалась стабильная группа лидеров (банки, занимающие более 1% рынка). В данную группу входят банки: ОАО „Ощадбанк”, ОАО ”Укрэксимбанк”, АКБ „Надра”, АКБ ”Аркада”, АКБ „Правекс-банк”, АППБ „Аваль”, АКБ „Проминвестбанк”, ЗАТ КБ „Приватбанк”, АКБ „Укрсоцбанк”. В конце прошлого года к лидерам присоединились еще два банка: Брокбизнесбанк и Укрсиббанк, занявшие соответственно 5,4% и 4,1% рынка.
Итак, группа из 11 банков, каждый из которых имеет разветвленные сети филиалов и отделений на территории Украины, занимает около 78% рынка жилищного ипотечного кредитования. И именно между ними будет вестись конкуренция, особенно, на рынке жилищного ипотечного кредитования в крупных областных центрах. За прошлый год сумма кредитов, обеспеченных ипотекой, увеличилась более чем в 3 раза. Около 70% ипотечного рынка сосредоточено в Киеве.
