Каждый год в Киеве строится в среднем 1 млн. кв. м жилья, или 0,4 кв.м на человека. Тем не менее, дефицит жилья столица будет ощущать еще долго – при сохранении текущих темпов жилищного строительства, обеспеченность квадратными метрами в Киеве достигнет уровня европейских столиц не раньше, чем через 15 лет. А это означает, что спрос и цена на жилье будет расти. Но, с другой стороны, низкие доходы населения являются фактором, сдерживающим рост цен. Рост доходов населения ведет к повышению "недвижимых" цен. Так, по статистике последних сорока лет, прирост среднедушевого ВВП в США на $1 увеличивает среднюю цену дома на $7, а личные доходы населения - на $8. При этом 1 кв.м среднего американского дома дорожает на 3 цента. Это в шесть раз меньше киевского и московского показателей 1998-2004 гг. (20 центов). Эта разница в ценах объясняется, в основном, накопленным еще с советских времен дефицитом недвижимости, а также альтернатив для инвестирования свободных денежных средств. Если предположить, что рост валового регионального продукта (ВРП) г.Киева в 2005 г. составит 10%, а численность населения увеличится на 0,5%, тогда среднедушевой ВРП на одного киевлянина за следующий год вырастет примерно на 9,5%, или на $300. Соответственно, цена среднего киевского квадратного метра жилья за следующий год должна будет возрасти примерно на $60 (+8,5% текущего уровня).
Украинская экономика быстро развивается. Повышаются цены на недвижимость. Однако без внешних инвестиций почти невозможно будет сохранить рост ВВП на нынешнем уровне (примерно 10%). Поэтому можно предполагать, что с замедлением темпов роста ВВП произойдет корректировка цен на недвижимость в сторону их снижения.
«Недвижимое» ценообразование и инвестирование по-украински Сейчас в Украине, по разным оценкам, 30-40% сделок с недвижимостью заключаются с использованием кредитных денег, и это стало одним из факторов роста цен на нее. Кстати, как только в декабре прошлого года украинские банки ужесточили условия кредитования физических лиц, а некоторые из банков вообще временно "вышли из игры", рынок вошел в фазу, которую многие инвестиционщики называют "фазой консолидации цен". Впрочем, доля заемных денег не так уж и велика по сравнению с аналогичными показателями стран Западной и Восточной Европы, где 60-80% покупок недвижимости делаются за заемные деньги.
Немаловажным фактором роста цен является и нынешняя монетарная политика НБУ, которая направлена на ограничение темпов роста денежной массы. Вполне предсказуемое, хотя и кратковременное (не более 2 лет) повышение ставок по кредитам угрожает сделать ипотечное кредитование еще более недоступным для среднего класса, что приведет к снижению и без того остывшего спроса на жилую недвижимость.
Когда речь идет об инвестировании временно свободных средств, украинцам приходится выбирать, в основном, только между банковскими депозитами и недвижимостью. И пока потенциальная доходность инвестиций в недвижимость значительно превышала процентные ставки по депозитам в самых надежных украинских банках, первая была предпочтительнее. Строительные компании пытаются активно распространять среди обывателей мнение, что вложения в недвижимость суперрентабельны. Однако мало кто говорит правду: сейчас доходности от депозитов и от недвижимости почти равны. Это косвенно подтверждает и тот факт, что инвестиции в недвижимость уже не так выгодны, как раньше.
