Стагнация в строительной отрасли заставляет Кабмин изобретать новые способы вливания средств в нее. В частности, правительство разработало механизм аренды жилья с выкупом. Однако эксперты и юристы сомневаются, что данная инициатива окажется жизнеспособной. Более того, по их мнению, она может стать бомбой замедленного действия как для покупателей квартир, так и для самих застройщиков.25 марта Кабинет Министров принял Постановление №274 «Об утверждении порядка аренды жилья с выкупом». Само понятие «аренда жилья с выкупом» появилось в гражданско-правовых отношениях Украины в конце прошлого года, когда был принят антикризисный закон для строительной отрасли. Именно этим документом были внесены соответствующие изменения в Гражданский кодекс. В постановление же правительства чиновники выписали конкретный механизм осуществления этой операции. Правда, «конкретный» он только на первый взгляд.
Согласно постановлению одна сторона – предприятие-арендодатель – передает другой стороне – физлицу-арендатору – жилье на срок до 30 лет за определенную плату, указанную в договоре. При этом ежемесячные платежи квартиросъемщика состоят из арендной платы (включая накладные расходы) и платежей на выкуп жилья. Что касается конкретных сумм, а именно стоимости квартиры, размеров ежемесячных арендных платежей и т.д., то все они будут зафиксированы в договоре.
«По всей видимости, цена жилья и размер вознаграждения (доходов) арендодателя будет определяться исключительно по договоренности сторон, и будет зависеть от совпадения желаний одних и возможностей других. При этом именно от того, насколько удачно и на каких условиях договорится арендатор с арендодателем, зависит выгодность сделки», – говорит Тимур Бондарев, старший партнер адвокатской компании Arzinger. Например, если цена в гривнах не слишком завышена и договор составлен в интересах обеих сторон, то арендатор сможет спокойно (или даже досрочно) выплачивать арендную плату. Если же гривна за время срока действия договора значительно обесценится, то для арендатора схема аренды с выкупом может оказаться еще и довольно выгодной.
В то же время для застройщиков, по словам Т. Бондарева, резкое обесценивание гривны может стать в буквальном смысле катастрофой. «Экономически схема аренды с выкупом может быть бомбой замедленного действия для девелоперов ввиду ее гривневой составляющей», – объясняет юрист. Что же касается возможного снижения рыночной стоимости объекта, то, как подчеркнула Наталья Доценко-Белоус, старший юрист юридической компании «Василь Кисиль и Партнеры», «вопрос о возможности изменения выкупной стоимости объекта в течение срока действия договора остается открытым».
Настораживает юристов в постановлении и еще одна важная норма: согласно документу арендатор приобретает полное право собственности на квартиру только после уплаты арендных платежей в полном объеме. До этого момента распоряжение жильем осуществляет предприятие-арендодатель. Т. е. никто не может дать гарантию арендатору, что через 30 лет, после того как он погасит все платежи, его жилье не окажется в залоге у банка, поскольку застройщик – распорядитель квартиры – в какой-то момент решил привлечь кредит под реализацию новых проектов. «На мой взгляд, данная схема представляет собой не что иное, как лизинг. Соответственно, к ней должны применяться соответствующие положения специального законодательства, регулирующего лизинговые правоотношения», – убежден Т. Бондарев.
