Сегодня без солидной скидки продать любой объект коммерческой недвижимости вряд ли удастся. Поэтому зачастую оценщики выставляют цену даже ниже себестоимости его строительства.Оценка с дисконтомКогда у девелоперов возникла необходимости в продаже непрофильных активов, последние подешевели практически вдвое. И условия на рынке немедленно начал диктовать инвестор. «На сегодняшний день объект может продаваться по любой цене, иногда даже ниже себестоимости. Предложений слишком много, инвесторов слишком мало - закономерно, что цену диктует покупатель. В все было с точностью до наоборот, именно тогда пустые участки с проектом стоили всего на 20-30% дешевле готового объекта», - констатирует советник инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital Алексей Зеркалов.
Изменение механизмов ценообразования отразилось на стоимости проектов, одновременно подкорректировав подходы к их оценке. «Сама технология оценки принципиально не поменялась, просто появились акценты в методиках оценки, которые не предполагают проведение сравнительного анализа по заключенным сделкам. Ведь львиная доля девелоперов и владельцев недвижимости кинулись продавать свои активы. А без независимой оценки это сделать практически невозможно. Вот и появилось у оценщиков больше работы, чем в докризисный период», - говорит управляющий партнер компании Concorde Development Валерий Кирилко.
Сейчас наиболее приемлемыми на рынке считаются два подхода к оценке девелоперских проектов - доходный и сравнительный, причем предпочтение отдается последнему. Сопоставлять активы по схожим характеристикам еще возможно, но как в нестабильных условиях можно прогнозировать денежные потоки - не знает ни один эксперт. Но и сравнительный метод не всегда используется в чистом виде. Если бы на рынке были сделки, можно было бы и сопоставлять, но сегодня в сравнительном методе используют объекты, выставленные на продажу, а не проданные. То есть, можно рассматривать только предложение, а не сделку как таковую.
Поэтому эксперты считают, что сегодня нужно реально смотреть на предложение, дисконтировать его, сопоставлять объекты. Главное, чтобы сравниваемые активы имели сходный коэффициент (повышающий или понижающий) и были похожи между собой. Примечательно, что применение дисконтирования в стандартных методах оценки сегодня дает результат ниже себестоимости строительства. Но если скидку не применить, результаты оценки могут вызывать большие сомнения, считает А. Зеркалов. Как дополняет Оксана Елманова, генеральный директор Группы компаний FIM, сегодня спрос определяет предложение, поэтому если есть цена инвестора-покупателя, спрос будет ориентироваться на нее, хотя это не означает, что даже по этой цене сделка состоится.
Активная оценкаНесмотря на распространенные слухи о выставлении на продажу активов той или иной компании потребность девелоперов в оценивании проектов значительно снизилась, констатирует большинство экспертов. По словам А. Зеркалова, сейчас к оценке чаще всего прибегают с целью убедить инвестора в реальной и объективной стоимости проекта. Как правило, определяют цену активов тех девелоперов, акции которых размещаются на бирже.
