Небольшое оживление рынка, наметившееся в конце июля 2008 г., оказалось весьма кратковременным. Во второй половине августа деловая активность вновь снизилась. Оказалось, что количество сделок по итогам месяца не изменилось.Индекс стоимости жилья в августе 2008 г.: $2855/кв. м. (-0,2% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -0,2% в месяц (-0,5%).
Индекс доходности: +1,1 банк/деп. (-0,2 банк/деп.)
Характерная для лета невысокая деловая активность с приближением осени обычно растет. Но в этом году осеннее оживление на рынке запаздывает. В составе предложения увеличилась доля однокомнатных квартир, а это всегда было одним из признаков стагнации.
Вполне возможно, что рост доли однокомнатных квартир связан с кризисом ипотечного кредитования. Дело в том, что банки продолжают ужесточать требования к заемщикам; при всех прочих равных условиях, охотнее дают ипотечный кредит для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную, чем точно такой же кредит для покупки однокомнатной.
Рынок пока адаптируется к новым условиям, потому рано делать какие-либо далеко идущие выводы. Особенно в условиях жесткого противостояния продавцов и покупателей. Продавцы не идут на снижение цен, покупатели же ожидают существенного удешевления жилья.
У всех свои убедительные доводы. Продавцы ссылаются на то, что в условиях инфляции, снижения доверия к валютам и банковской системе цены не упадут. Покупатели ссылаются на растущие сложности с кредитованием, на опыт рынков недвижимости Казахстана и Латвии, на законопроекты по налогообложению «инвестиционных квартир», на планы повышения коммунальных платежей.
Ко всему этому добавляются политические противостояния, которые нередко преподносятся под видом экономических решений. Наиболее характерный пример - недавнее постановление Кабмина об отмене большинства отчислений и сборов, влияющих на стоимость строительства жилья.
В целом, цены предложений в августе были достаточно стабильными. Количество предложений снизилось примерно на 8%. По мнению ряда экспертов, во многих сегментах рынка в прошлом месяце преобладали переоцененные и зависшие по разным причинам объекты.
Сейчас все более явно просматриваются аналогии с рыночными тенденциями 1998-2000 гг. И хотя цены тогда снижались, а сейчас стабильны, общие моменты присутствуют. Тогда наблюдался общесистемный кризис рынка недвижимости, существенный спад деловой активности. Рынок в значительной мере утратил инвестиционную привлекательность, недвижимость покупали в основном для жилья и улучшения жилищных условий. Многие посредники были вынуждены уйти с рынка. Остались (в основном) те, кто сумел существенно повысить качество работы.
Нечто подобное происходит и сейчас. Об этом, в частности, свидетельствуют существенные расхождения риэлторов при оценке количества сделок. В одних агентствах количество сделок «резко упало», в других – лишь «снизилось».
Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии «Планета Оболонь»
