Несмотря на кризис в строительной отрасли, девелоперы в один голос твердят, что цены на недвижимость не упадут. Ссылаются застройщики в основном на отложенный спрос и недостаток предложения на рынке. Действительно, жилья эконом-класса строится в стране все меньше и меньше.15% жилья украинцы все еще покупают в кредит. Остальное – за наличные. Если с кредитными деньгами все более-менее понятно (рассчитать уровень дохода, чтобы выяснить, кто может претендовать на ипотеку, в принципе, не составляет сложности), то с происхождением 85% средств дело более темное. Кто-то говорит, что это отмываются деньги, в свое время выведенные в оффшоры. Кто-то предполагает, что крестьяне, продавшие свои земельные паи, понесли на рынок недвижимости сотни тысяч долларов, спровоцировав тем самым рост цен, не поддававшийся никакому здравому смыслу.
Как вариант, можно рассматривать деньги, вырученные от продажи, скажем, родительских квартир. Или, например, квартиры покупаются на средства, которые переслали в Украину «заробитчане». Но, безусловно, доля последних вариантов в общем количестве покупок не может быть большой. А если поверить в первые два, тогда становится понятным оптимизм застройщиков по поводу сохранения высоких цен на новое жилье, а также рентабельность строительства и доверчивость инвесторов-физлиц.
Перехитрить хитрецаПо информации аналитического агентства «Медиадиагностика», рентабельность строительства в эконом-классе составляет до 80%, в бизнес-классе – до 100%, в премиум-классе – до 200%. «Есть куда отступать, чтобы завоевать покупателя, - говорит Юрий Карапетян, генеральный директор агентства. - Застройщики не окажутся в проигрыше, если снизят рентабельность и, соответственно, цены на 15-20%».
Ныне себестоимость возведения панельного дома $800/кв. м, а строящегося по монолитно-каркасной технологии – $1200. Это тот минимум, ниже которого нельзя уменьшать затраты собственно на строительство. Сюда не входит плата за выделение земли, многочисленные взятки чиновникам за содействие и получение разрешительной документации, отчисления городу. Если представить идеальную картину, когда будет устранена коррупция, строители уменьшат рентабельность до 10%, что считается хорошим показателем в развитых странах, тогда с учетом расходов на рекламу, продажу дома цена в эконом-классе может составить $1100-1500/кв. м, т.е. Как минимум на четверть меньше нынешней.
Ведущий экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь считает, что в идеале, если прекратится рост стоимости стройматериалов, а застройщики ринутся в бой за покупателей, которых становится все меньше, к осени цена кв. м может снизится на 10%. А вот PR-директор девелоперской компании ХХI век Дмитрий Васильев полагает, что объективно спрос превышает предложение, просто этот спрос – отложенный, он вернется осенью и цены устоят.
Совладелец компании ХХI век Лев Парцхаладзе заявил, что стоимость нового жилья в ближайшее время снижаться не будет. То же утверждает и заместитель гендиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун.
