В июне темпы роста цен на недвижимость снизились. Сделок было заключено на 3% больше, чем в мае, что вряд ли стоит воспринимать как оживление рынка. В данном случае сказалось то, что в предыдущем месяце (при ревальвации гривны) многие транзакции откладывались, и часть их была заключена в июне. Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка). Определенную роль сыграл фактор сезонности (в летние месяцы уровень деловой активности обычно невысок).Индекс стоимости жилья в июне 2008 г.: $2853/кв. м (+0,5% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,4% в месяц (-1,1%).
Индекс доходности: +1,7 банк/деп. (-0,2 банк/деп.)
За I полугодие индекс стоимости жилья вырос на $280/кв. м или 10,9%.
В течение всего I полугодия на рынке боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности. С одной стороны, люди стремились уйти от инфляции и банковских кризисов, вложив деньги в недвижимость. Именно эти мотивы достаточно явно просматривались при оживлении рынка в январе-феврале.
Способствовала активизации рынка и неудовлетворенность своим жильем значительного числа киевлян на фоне стабильного роста их доходов и накоплений. До 40% жилплощади морально и физически устарело. Среднестатистические 20,5 кв. м на человека (а в реальности, бывает и в несколько раз меньше) – это далеко от привычных для европейцев норм обеспеченности жильем. Отсюда достаточно массовое (и подкрепленное деньгами) стремление киевлян улучшить свои жилищные условия.
О том, что доходы растут, свидетельствуют данные Госкомстата, согласно которым в Киеве с мая 2007 г. по май 2008 г. размер заработной платы увеличился в среднем на 40,9%. И пусть в абсолютных величинах цифры значительно скромнее (в мае-2008 – 2991 грн.); но ведь это лишь официальные зарплаты. Значительная часть киевлян получают дополнительные доходы «в конвертах», и у некоторых они достигают $2000-3000 в месяц.
С такими доходами приобрести квартиру в Киеве крайне сложно. Но улучшить – вполне возможно. Потому одна из основных особенностей рынка заключается в том, что большинство сделок – это фактически обмены. Именно они всегда поддерживали определенный уровень активности даже в самые сложные для рынка времена.
Приведенные выше факторы на одной чаше весов. На другой – те факторы, которые способствовали снижению деловой активности. Огромный разрыв между ценами (которые нередко превышают европейские при весьма низком качестве отечественного жилья) и покупательной способностью большинства граждан уменьшился весьма незначительно.
Экономические факторы тесно переплетаются с психологическими. Все большее число участников понимают, что рынок перегрет. Потенциальные покупатели откладывают покупку жилья, ожидая, что цены упадут. Эти настроения поддерживаются мощной пропагандистской кампанией; о неминуемом падении говорят практически везде. Продавцы пока не готовы к такому повороту событий. Несмотря на множество аргументов, они не торопятся превращать свои квадратные метры в быстро дешевеющие деньги, которые за пределами рынка недвижимости сложно вложить на длительный срок. Результат такого противостояния – снижение числа сделок.
