В 2008 г. новогодние каникулы на киевском рынке недвижимости были короче обычного. Уже в первой декаде января, не смотря на праздничные и выходные дни, рынок функционировал. Поступали заявки на покупку, проводились просмотры, оформлялись договоры о задатках. Хотя уровень деловой активности был невысок, тем не менее, и полного застоя тоже не было.Индекс стоимости жилья в январе 2008 г.: $2623/кв. м. (+1,9% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +1,8% в месяц (+0,5% по сравнению с декабрем).
Индекс доходности в январе +1,4 банк/деп. (+0,1 банк/деп.).
Говоря о ценовой динамике, то в большинстве сегментов рынка наблюдался рост. Причем, его темпы немного даже увеличились. Можно, конечно, сомневаться в этом; говорить, что полноценной статистики реальных продаж нет ни у кого, и об изменении цен приходится судить по ценам предложений да по величине торга. Цены же предложений каждый продавец назначает сам, и в своих желаниях/мечтаниях может зайти весьма далеко. Мол, кто-то добавил пару тысяч, соседи посмотрели – и тоже добавили.
Да, такое на рынке недвижимости бывает часто. Но, с другой стороны, как показывает практика, продавцы (реальные и потенциальные) обычно внимательно отслеживают не только рост, но и снижение цен на аналогичные квартиры в своем микрорайоне. И не оставляют без внимания случаи, когда примелькавшаяся в объявлениях квартира исчезает из баз данных после снижения цены. Перезванивают, интересуются: можно ли посмотреть? Хотят понять: продали ли эту квартиру, а если да, то за сколько. Посредники подобную практику тоже используют; к тому же они регулярно участвуют в торгах; и о своих наблюдениях обычно информируют клиентов (пытаясь тем самым приблизить их пожелания к ценам реальных продаж).
Другими словами, вряд ли стоит говорить, что все участники рынка ориентируются на виртуальные цены. «Походив по рынку», и продавцы, и покупатели обычно достаточно быстро начинают отличать объекты с «надуманными» ценами. И в дальнейшем внимания на них не обращают.
Мы же, определяя индексы, пытаемся выявить реальные тенденции изменения цен, учитывая (в качестве соответствующих коэффициентов) величину торга и степень отклонения цен от усредненных (ведь не секрет, что при наличии на рынке нескольких примерно одинаковых квартир, обычно покупают самую дешевую).
При этом постоянно усовершенствуем методы проверки и исключения из базы данных объектов с недостоверной и искаженной информацией. Многое выполняется в автоматическом режиме с помощью соответствующих компьютерных программ. Многое возлагается на секретарей и агентов, ежедневно с утра до вечера прозванивающих объекты. Да и посетители нашего сайта вносят свою лепту в проверку базы данных, в том числе с помощью соответствующей «тревожной кнопочки», присутствующей рядом с описанием каждого объекта.
Всего определяем почти два десятка индексов (но публикуем пока лишь те, идеологию которых предложили сотрудники московского аналитического центра ИРН). Опираясь на различные методологии определения индексов, мы, во-первых, сверяем полученные результаты, а, во-вторых, пытаемся найти наиболее характерные и представительные типы объектов, наблюдая за которыми можно судить о тенденциях всего киевского рынка недвижимости. И, естественно, сверяем эти результаты с мнениями экспертов и агентов, наблюдающих за изменением цен при осуществлении просмотров, торгов и сделок.
