2007 год войдет в историю киевского рынка недвижимости, как год стагнации. Традиционные весенние и осенние периоды оживления были не только более вялыми, чем обычно, но и короче. В частности, весеннее повышение деловой активности закончилось в апреле, в мае же на рынке был уже застой. А ведь риэлторы рассчитывали не только на май, но и на значительную часть июня.К сожалению, сообщество риэлторов так и не смогло получить от органов власти официальную статистику количества сделок. Поэтому мы вынуждены ориентироваться на статистику группы компаний «Планета Оболонь», косвенные показатели, а также экспертные заключения коллег, работающих в других компаниях. С учетом этих замечаний, попытаемся проанализировать процессы, происходившие на киевском рынке недвижимости в 2007 году.
Начнем с краткой предыстории. С конца августа по декабрь 2006 г. цены на киевском рынке недвижимости стремительно росли. Как следствие этого, индекс стоимости в 2006 г. возрос на 66,3%. Учитывая, что и в предыдущие годы недвижимость интенсивно дорожала, образовался значительный разрыв между ценами и покупательной способностью наших граждан. Справедливости ради, отметим, что разрыв был практически всегда. Но до последнего времени он не очень сказывался на функционировании рынка.
Кризис назрел, когда киевские цены приблизились к европейским, а в ряде случае и превысили их. Тут уж выжидательную позицию стали занимать даже те потенциальные покупатели, доходы которых позволяли улучшить жилищные условия без особого ущерба для своего состояния. Резко сократилось количество спекулянтов; сократилось и количество инвесторов, вкладывающих средства на длительный срок.
Снижению количества сделок способствовало введение с 01.01.2007 г. налога на доходы, полученные физическими лицами при продаже недвижимости. В январе 2007 г. нотариусы дружно ушли в отпуск; продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, пытаясь разобраться в тонкостях нового законодательства.
Цены же по инерции продолжали расти. Галопирующий рост цен осени 2006 г. не мог закончиться в одночасье. Если в декабре 2006 г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Киева, согласно нашей статистике, выросла на 7,5%, а индекс стоимости жилья на 5%, то в январе 2007 г. средняя цена предложения выросла на 4,3%, а индекс стоимости на 2,7%. В феврале средняя цена предложения выросла на 2,5%, а индекс стоимости на 2%.
Рост цен продолжался почти до конца апреля, постепенно затухая. В мае усредненные цены по городу стали медленно снижаться. Проседание продолжалось до конца июля. В августе цены были практически стабильными. Затем последовал медленный плавный рост, который продолжался до конца года. Полагаем, что основная причина осеннего роста цен – инфляция и снижение курса доллара по отношению к другим валютам. Дело в том, что вторичный рынок недвижимости традиционно долларовый. И ослабление доллара не могло не сказаться на ценах.
Описанные выше тенденции достаточно четко просматриваются на графиках изменения индекса стоимости жилья и средней цены предложения на вторичном рынке жилья Киева. Основное отличие между методиками определения индексов и средних цен заключается в ориентации индексов на массовые и характерные типы жилья, а также использовании коэффициентов, учитывающих размеры торгов (как следствие – значения индексов стоимости ниже средних цен предложений). Кроме того, при определении индексов в большем объеме используются методы сглаживания кривых. Все это делается с целью выявления тренда (основной тенденции изменения цен на рынке).
...
