Цены на недвижимость в Киеве в ноябре продолжали плавно расти. А вот деловая активность вопреки прогнозам снизилась до уровня сентября.В предыдущем обзоре мы прогнозировали плавный рост цен, поскольку не мог рынок не отреагировать на ослабление доллара и возросшую инфляцию. И этот прогноз подтвердился. Но снижение деловой активности по нашим расчетам должно было произойти лишь в декабре. Является ли это снижение активности временным? Или его следует рассматривать как признак приближающейся новой стагнации рынка?
Чтобы понять это, необходимо провести анализ процессов, происходящих в отдельных сегментах рынка. В частности, сравнить тенденции изменения цен на «дорогое» и «дешевое» жилье. Дело в том, что первыми на изменение общерыночных тенденций реагируют сегменты самого дешевого малогабаритного жилья.
Наиболее массовыми представителями классов «дешевого» и «дорогого» жилья являются соответственно однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Другими представителями этих классов являются хрущевки («старая панель», «старый кирпич») и просторные современные квартиры в домах из кирпича («украинский кирпич»).
Тенденции, которые мы наблюдаем сейчас, в определенной мере являются новыми для киевского рынка недвижимости. Возможно, это не более, чем временное отклонение и «игра случая». Но раньше в аналогичных ситуациях прослеживались несколько иные тенденции и взаимосвязи.
Цены предложения на однокомнатные квартиры в ноябре были практически стабильными (+0,1%). Цены же на трехкомнатные квартиры выросли на 2,1%. Если исходить из прошлого опыта, то такое соотношение можно рассматривать как признак приближающейся стагнации.
Но совсем иные выводы следуют при сопоставлении изменений цен предложений в сегментах «старый кирпич», «старая панель» и «украинский кирпич». Цены предложений на «старый кирпич» и «старую панель» в ноябре выросли соответственно на 0,9% и 2,1%, а вот на «украинский кирпич» - снизились на 0,5%. А это уже можно рассматривать как признаки увеличения спроса на хрущевки и дальнейшего роста цен.
За последние три месяца доля «Украинского кирпича» возросла на 1,5%, в то время, как доли «старой панели» и «старого кирпича» снизились соответственно на 0,8% и 0,6%. Но является ли такое изменение состава предложения единственной причиной нарушения ранее действующих закономерностей? Ведь увеличение доли современных квартир не является чем-то необычным: доля таких квартир постоянно увеличивается в жилом фонде Киева, и, как следствие этого, увеличивается она и на вторичном рынке.
Судя по всему, имеет место еще одна причина: на рынок поступили дополнительные «инвестиционные квартиры», которые обычно находятся в новых домах. Нарушение привычных закономерностей объясняется тем, что инвесторы, решившие уйти с рынка, охотнее сбавляют цены, чем обитатели хрущевок. И, хотя многие квартиры в современных домах по-прежнему дорожают (например, в сегменте «украинская панель» цены предложения в ноябре выросли на 1%), но разновекторные устремления определенной части продавцов и стали, по мнению наших экспертов, основной причиной нарушения привычных закономерностей.
