Если до конца 2005 г. осуществятся все заявленные проекты по строительству торговых центров и торгово-развлекательных комплексов, то общая площадь торговых помещений в Киеве составит 700 тыс. кв. м. А значит – украинская столица догонит Москву, по количеству же торговых площадей на тысячу жителей перегонит Прагу. По некоторым предположениям, на одного арендатора будет не 50 кв. м, как сейчас, а 100-150. Соответственно, арендные ставки на площади в торговых центрах и торгово-развлекательных комплексах начнут снижаться, и остановятся на уровне $25-35 за кв. м. Лиха беда начало…
Реконструкция и приспособление объектов под ТЦ начали проводиться с 2001 г. Однако тогда реализовать полномасштабный проект форматных ТЦ, которые бы соответствовали европейским и мировым классификаторам, было почти невозможно. Сейчас, благодаря приобретенному опыту, в основном путем проб и ошибок, первопроходцы доказали, что это экономически целесообразно. За ними пошли другие. И ныне из всей коммерческой недвижимости – офисной, торговой, складской - строительство ТЦ и ТРК наиболее перспективное направление.
Окупаемость строительства торгово-развлекательных комплексов в Украине – 2-4 года (для сравнения: в Европе – до 10 лет). Сегодня в Киеве нет ни одного ТЦ, в котором были бы совершенно пустые площади. Прибыль, получаемая с квадратного метра, планируемая посещаемость, расходы на содержание торговых центров устоялись. Если и наблюдаются кое-где просчеты, связанные с неправильным подходом к функционированию данных торговых заведений, то они остаются незамеченными. Пока что данный рынок прощает любые ошибки.
Что же касается снижения арендных ставок, то специалисты пока что этого не прогнозируют. Ведь значительная часть вложенных в строительство средств не являются заемными, поэтому инвесторы имеют возможность продлевать срок окупаемости. В дальнейшем же цена будет определяться реалиями рынка. Есть очень простая формула: если в ТРК имеется 5-10% свободных торговых площадей, значит, цена верна. Если же он заполнен полностью, - цена занижена. То есть, после завершения первой фазы позиционирования и маркетинговой раскрутки центров виден баланс между его привлекательностью и покупательским спросом, арендными ставками и количеством арендаторов.
Как в наших, так и в европейских торговых центрах всегда остается несколько свободных площадок. Арендная ставка не меняется на протяжении срока контракта. Значит, владельцам ТЦ есть смысл предлагать непродолжительные контракты.
Инвесторы
Главным инвестором в крупную торговую недвижимость является украинский капитал: строительные компании, банки и т.д. Весьма интересуются нашим рынком россияне, присматриваются операторы из стран Балтии, делают пробные заходы инвесторы из Европы и Азии.
В 2003 г. в строительство ТЦ и ТРЦ инвесторы вложили не менее $100 млн. Это всего три процента от совокупного товарооборота розничной торговли столицы. По предварительным данным, в нынешнем году эта цифра как минимум удвоится. Стремительное строительство торговых центров стало отличительной особенностью Киева.
