В сентябре 2011 г. активность на рынке киевского жилья вначале росла, затем начала падать, при этом увеличился разрыв между ценами и спросом на киевские квартиры. В октябре, скорее всего, активность продолжит снижаться, как и цены предложений, зато размер уступок при торгах возрастет еще больше. Ведь причин для долгосрочного роста цен пока явно недостаточно, зато хватает весомых факторов, толкающих цены вниз.Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1475 пунктов (+0,3% за последний месяц, +0,9% за квартал).
Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11831 пунктов (+0,6% за последний месяц, +1,2% за квартал).
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) + 0,2%.
Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) повысился на 0,2 банк/деп. и составил +0,1 банк/деп.
Как мы и прогнозировали, в сентябре тенденции на киевском рынке недвижимости стали постепенно меняться. Пока это проявилось в изменении деловой активности, а также в увеличении разрыва между ценами спроса и предложения. Если в первой половине месяца деловая активность росла, то во второй половине – снижалась.
Недельный индекс стоимости жилья IKw(USD) продолжал медленно расти, как и индекс доходности, который в сентябре преодолел нулевую отметку и стал положительным. Это означает, что в среднесрочном плане возможная прибыль от сдачи жилья в аренду превысила (пусть и ненамного) виртуальные убытки от удешевления квартир. Выросла и статистика цен предложений по Киеву (правда, в отдельных сегментах статистика цен предложений снизилась, об этом - ниже).
Полагаем, что рост цен во второй половине сентября продолжался, в основном, по инерции. Некоторые продавцы, заметив, что аналогичные квартиры в Киеве подорожали (или исчезли из объявлений), повышали цены. И это притом, что ситуация стала меняться. На просмотрах заметно сократилась доля «реальных покупателей»; выросла доля «экскурсантов», то есть людей, которые с помощью посредников и просмотров изучают рынок, определяют готовность продавцов идти на уступки. Не секрет, что на подобные «экскурсии» ходят и сами продавцы, стремящиеся оценить расположение и состояние аналогичных квартир, проанализировать цены своих конкурентов.
Последуют ли за этим спадом деловой активности изменения ценовых тенденций – посмотрим. Обычно показатели уровня деловой активности быстрее всего реагируют на любые рыночные изменения. Тем более, если эти изменения происходят в разгар традиционно активного осеннего сезона.
Расхожее объяснение, что раньше у покупателей деньги были, а теперь их нет, в данном случае не срабатывает. Слишком короткий промежуток времени между периодом, когда покупатели проявляли немалую активность, и периодом, когда многие из них вновь избрали тактику ожидания. Очевидно, тут дело в ином: настроения и ожидания покупателей изменились. Многие просто устали подыскивать жилье, участвовать в торгах. Оживление на рынке само по себе долго продолжаться не может – люди устают, им необходимы стимулы. Рост курса доллара заметно уменьшил опасения покупателей о судьбе своих долларовых накоплений. Это – с одной стороны.
