Состояние вторичного рынка недвижимости Киева в 2010 г. можно охарактеризовать как глубокий системный кризис. Уровень деловой активности был низким, цены плавно снижались, покупатели не находили общий язык с продавцами. И хотя изредка наблюдались признаки оживления, на общем состоянии рынка они не отразились – сделок становилось все меньше, а условия их заключения неоднократно усложнялись государством.Низкая деловая активность наблюдалась в отношении самых важные показателей: количества сделок и оборотов рынка. Звонков и просмотров в течение года было немало. Однако подавляющее большинство их были направлены на прояснение рыночной ситуации, создавали лишь иллюзию деловой активности. Просмотры нередко напоминали экскурсии. На них ходили как потенциальные покупатели, так и продавцы. Все они пытались разобраться в происходящих на рынке процессах, выяснить реальные цены предложений и размеры возможного торга.
Лишь в ноябре-декабре доля «экскурсантов» заметно снизилась. В преддверии традиционных новогодних каникул (которые нередко растягиваются до февраля) многие из них временно ушли с рынка; переговоры стали проходить в более конструктивном русле. Но до подписания официальных документов (договоров задатка) дело доходило редко: даже при взаимных уступках различие между ценами предложений и спроса было значительным.
Индикаторы DOMIK.NET рынка недвижимости Киева представлены в таблице
| Индикаторы DOMIK.NET рынок недвижимости Киева | Декабрь 2010 | Изменение за месяц | Изменение с начала 2010 года |
| Исходная информация о ценах в $/кв. м |
| Индекс стоимости жилья Киева в текущем месяце IKm (USD) | 1547 (пункт.) | -0,8% | -7,9% |
| Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) | -0,7% | -0,3% | +0,3% |
| Индекс доходности жилья (сравнение с банковским депозитом) | -0,1 банк/деп | -0,1 банк/деп | +0,3 банк/деп |
| Исходная информация о ценах в гривнах за квадратный метр |
| Индекс стоимости жилья Киева в текущем месяце IKm (UAH) | 12346 (пункт.) | -0,6 % | -8,0% |
В декабре индексы стоимости жилья Киева IKm (USD) и IKm (UAH) снизились соответственно на 0,8% и 0,6%. В целом же за 2010 г. они снизились на 7,9% и 8,0% соответственно. Другими словами, за год киевская жилая недвижимость подешевела примерно на 8% (как в долларах, так и в гривне). Если же учесть инфляцию, то реальное снижение стоимости жилой недвижимости будет порядка 17-20% (по данным Главного управления статистики Киева за 11 месяцев 2010 г. индекс потребительских цен вырос на 8,6%, индекс цен производителя вырос на 15,8%).
Но и при таком снижении цен, покупателей было на порядок меньше, чем продавцов. Несмотря на все каноны рыночной экономики, равновесие между спросом и предложением в 2010 г. так и не было достигнуто. Потенциальные покупатели все это время ожидали резкого снижения цен, а продавцы, в основной своей массе, цены придерживали.
Покупатели были уверены, что киевская недвижимость переоценена; цены не соответствуют ни покупательной возможности подавляющего большинства граждан, ни качеству жилья. Что в условиях, когда кредиты практически недоступны (слишком высокие проценты и требования к заемщикам), у подавляющего большинства граждан просто нет необходимых средств. А у тех немногих, у кого деньги есть, нет желания приобретать дешевеющее жилье.
Что же касается продавцов, то многие из них просто не могли понять, почему они должны снижать цены в условиях, когда все дорожает, когда очень мало альтернативных вариантов вложения средств, а стабильность валют и банковской системы вызывают сомнения.
