Свободная купля-продажа земли в Украине стала заложником борьбы трех сил: органов местного самоуправления, Госкомзема и Минюста. Из-за этого часть сельхозугодий используется неэффективно или не используется вообще. Решения проблемы можно ожидать не ранее новых парламентских выборов.Президент Украины и Верховная Рада в их нынешнем составе в последний раз успели обменяться законодательными пинками в сфере земельного законодательства. Под завесу прошлого года, 22 декабря, ВРУ приняла закон «О внесении изменений в пункты 14 и 15 раздела Х «Переходные положения «Земельного кодекса Украины относительно срока по продаже земельных участков». Этим документом депутаты в очередной раз продлили запрет на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Виктор Ющенко традиционно попытался бороться с мораторием путем наложения вето. Но 19 января парламентарии 366 голосами сумели его преодолеть. Таким образом, официально продавать и покупать сельхозземли в Украине нельзя до 1 января 2012 г.
Нынешнее продление запрета сохранит статус-кво в сферу земельных правоотношений. По-прежнему будут в ходу проверенные опытным путем варианты отчуждения земли, возможно, появятся новые. «Схем обхода моратория много и они регулярно модернизируются. В их основе лежат допустимые законом сделки (мена, наследование), судебные решения (подавляющее большинство которых сомнительны с правовой точки зрения), предварительные договоры, подмена реальной продажи участка долговременным пользованием (аренда, эмфитевзис)», - объясняет адвокат Виктор Кобылянский. Чаще всего речь идет об участках в 10-12 га, которые используются девелоперами для создания небольших коттеджных поселков. В таких случаях они смогут достаточно легко договориться с 3-4 владельцами паев о проведении «покупки» (средний размер пая составляет 4 га).
Президент Ассоциации «Земельный Союз Украины» Андрей Кошиль уточняет, что «обходные» пути можно использовать далеко не во всех случаях. «Например, для выращивания сельхозпродукции необходимы массивы от 5 тыс. га, иначе бизнес будет неприбыльным. При нехитром подсчете получаем около тысячи пайщиков - с ними никакую схему не проведешь и не договоришься», - отмечает эксперт.
В ряде случаев использование и распоряжение паями затруднено потому, что их собственники попросту отсутствуют или умерли, не оставив завещания, выехали за границу, пропали без вести, были признаны недееспособными. Среди пайщиков много людей преклонного возраста, которые не в состоянии обрабатывать угодья в несколько гектаров. В результате земля либо пустует, либо сдается в аренду за гроши. Так, по данным Госкомзема в 2009 г. из 4613,6 тыс. договоров аренды 2441,7 тыс. (52,9%) заключено с крестьянами-пенсионерами, причем 42,2% всех участков арендуются теми же хозяйствами, из земель которых паи и были выделены. В целом были заключены договора в отношении 17,5 га распаеванных земель, что составляет 64% от их общего количества. Те участки, что оказались в аренде, принесли своим хозяевам порядка 260,2 грн. в год с каждого гектара. А. Кошиль подчеркивает, что сельхозугодья используются крайне нерационально с точки зрения выгоды для их владельцев и отрасли в целом. Тем более, что 59% договоров заключены на срок до 5 лет. За это время арендаторы успевают истощить землю посевами подсолнечника или рапса, а о будущем участка не задумываются.
