В результате участившихся случаев невыплаты ипотечных кредитов банки начали активно прибегать к крайней мере – продаже залоговых квартир. Стоимость этой недвижимости может быть на 30% ниже рыночной. Однако желающие приобрести такое жилье в очередь не выстраиваются. Есть два способа реализации недвижимости, находящейся в залоге у банка. Первый вариант – когда финучреждение и заемщик решили расстаться вроде бы «полюбовно». В таком случае должник получает «добро» банка на поиск нового покупателя жилья, на приобретение которого был выдан кредит. Впрочем, поиском может заняться и само финучреждение. «Человек, пожелавший приобрести недвижимость, находящуюся в залоге нашего банка, сначала получает возможность осмотреть квартиру на месте, затем, если цена согласована, с ним заключается договор купли-продажи. После этого имущество выводится из залога и передается новому покупателю. Деньги, полученные от него, идут на выплату кредита. Непокрытый остаток ссуды погашается, согласно закону «Об ипотеке», за счет другого имущества неплатежеспособного заемщика», - описывает механизм продажи заложенной недвижимости начальник отдела сопровождения залоговых операций БМ Банка Дмитрий Осыпа.
Второй вариант – когда испытывающий финансовые трудности заемщик не желает расставаться с жильем. В таком случае банк вынужден обратиться в судебные инстанции – ведь, согласно закону «Об ипотеке», в Украине обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется только на основании решения суда, исполнительного предписания нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя (то есть банка-кредитора). Мера эта крайне непопулярна и среди должников, и среди банков. Последние стараются не доводить дело до суда, ведь в случае продажи квартиры/дома на аукционе они понесут существенные издержки. Это – комиссионные, взимаемые Государственной исполнительной службой (ГИС) (она проводит реализацию конфиската), плата организатору торгов (бирже) и вознаграждение эксперту, который оценивает предмет ипотеки. «У ГИС комиссия – фиксированная, это 10% цены продаваемого жилья, - рассказывает начальник отдела по работе с залоговым имуществом Партнер Банка Александр Ляховский. – Плата организатору торгов обычно не превышает 5%. Стоимость работы эксперта по оценке - 500-1000 грн., если речь идет о продаже жилой недвижимости (квартиры)». Т. е. общие затраты банка при реализации недвижимости «с молотка» составят приблизительно 15% - это та сумма, которая будет отнесена на валовые затраты финучреждения.
Когда банк и неплатежеспособный заемщик расходятся «мирно», то они обычно согласовывают и стоимость продаваемой заложенной квартиры или дома. Если же решение вопроса передается суду, то последний и будет определять стоимость недвижимости – на основании акта оценки, проведенной независимым экспертом, имеющим соответствующую лицензию Фонда госимущества и аккредитованным ГИС. Затем устанавливается начальная цена реализуемого на аукционе залога. По законодательству она не может быть ниже 90% его общей стоимости. Но, если аукцион признан несостоявшимся (то есть, если на нем присутствовало меньше двух человек, необходимых по закону, или по иным причинам), то проводится повторный конкурс (не менее чем через месяц). И на нем уже начальная цена может быть существенно ниже – не меньше 65% стоимости недвижимости. Таким образом, расширяется круг потенциальных покупателей.
