Ротация спросаПри переезде арендаторы стараются найти помещения с меньшей площадью и аналогичным уровнем качества. «Если в 2008 г. наиболее востребованными были офисы площадью от 200 до 500 кв. м, то уже в январе-июне 2009 г. большая часть заявок поступила на помещения размером 100-300 кв. м. Запросы на блоки помещений свыше 1 тыс. кв. м, как правило, связаны не с расширением, а с объединением различных департаментов отдельной компании в одном здании», - делится наблюдениями менеджер проектов компании Knight Frank Андрей Голубков. Например, в случае с «Астелитом» целью переезда являлась консолидация персонала и технических ресурсов компании в одном офисном комплексе. «Сегодня аренда помещения более 1 тыс. кв. м является веским основанием для получения дисконта в 10-15%. В целом же, по итогам I половины 2009 г. средний запрашиваемый размер офиса в Киеве уменьшился в 2 раза – с 200-600 кв. м до 50-300 кв. м», - подтверждает слова коллег аналитик компании DEOL Partners Ольга Косолапова.
Генеральный директор группы компаний FIM Оксана Елманова добавляет, что от ротации арендаторов в первую очередь страдают БЦ, владельцы которых не желают «играть по новым правилам», и объекты с неудачным месторасположением. «Если непрофессиональные управляющие не могут наладить конструктивный диалог с потенциальными и существующими арендаторами, помещения остаются вакантными», - отмечает она.
Некачественная недвижимость, некогда востребованная в условиях острого дефицита арендных площадей, сегодня буквально исчезает как класс. По словам М. Рымаренко, наименее привлекательными становятся площади в непрофессиональных офисных центрах, а также в переоборудованных под офисы жилых помещениях. «Арендаторы стремятся переехать в БЦ класса «А», которые по стоимости аренды теперь приравниваются к классу «В». Поэтому наибольшая доля свободных площадей сохраняется в помещениях класса «В», а в самых престижных офисных зданиях этот показатель уменьшается за счет въезда новых компаний», - добавляет М. Шкарпетина.
Вес нового предложенияПо данным компании FIM Consulting Plus, за 9 месяцев 2009 г. рынок офисной недвижимости Киева увеличился более чем на 90 тыс. кв. м. До конца года ожидается появление еще не менее 40-60 тыс. кв. м новых профессиональных офисов классов «А» и «В». В Colliers International ожидают, что в течение следующих полутора лет рынок пополнит около 220 тыс. кв. м новых офисных площадей, что увеличит уровень вакантности еще на 1-2% (в настоящий момент она составляет 18-21%).
Как считает О. Елманова, новые БЦ могут составить конкуренцию существующим и активизировать переезды арендаторов. Кроме того, по ее мнению, компании смогут рассчитывать на более выгодные условия аренды во вводимых офисах. Действительно, появление новых БЦ могло бы усилить процесс ротации арендаторов, предложи их владельцы меньшую по сравнению со среднерыночной стоимость аренды. Но большинство экспертов считает, что это маловероятно. «Бесконечная ротация невозможна, поскольку переезд является стратегическим шагом, предполагающий существенные капитальные затраты и неудобства. В то же время владельцы БЦ не могут и дальше снижать цены на аренду, работая в убыток», - объясняет Е. Разумная. Поэтому, скорее всего, основная миграция арендаторов будет проходить в уже существующих офисах.
