Начало осени ознаменовалось плавным выходом рынка недвижимости из состояния летней стагнации. При этом прогнозы относительно резкого роста цен на рынке недвижимости в сентябре не подтвердились. Индекс стоимости жилья в сентябре 2007 года: 2469$/кв. м. (+0,9% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц ( +0,5% по сравнению с августом).
Индекс доходности в сентябре +0,9 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.)
Цены были достаточно стабильными. С одной стороны, наметилась тенденция повышения стоимости; с другой - при низком уровне спроса, увеличивалось число предложений, препятствующие удорожанию недвижимости. В результате, рост цен оказался весьма незначительным; к тому же он нивелировался возросшей инфляцией и снижением курса доллара по отношению к другим валютам.
Деловая активность в сентябре росла практически каждую неделю. И это проявилось не только в увеличении количества просмотров и сделок, но и в снижении времени экспозиции квартир. Привлекательные объекты уходили достаточно быстро. Покупатели, присматривающие квартиры с лета, и свыкшиеся с тем, что прерванные переговоры можно возобновить через неделю-другую, нередко опаздывали.
Многие квартиры снимали с продажи в расчете на повышение цен после выборов. Но на смену одним продавцам приходили другие. В результате количество объектов, предлагаемых к продаже, выросло за сентябрь примерно на 12%, а в отдельные дни доходило до 7000.
Если исходить из распространенной гипотезы о том, что стагнация и резкое снижение инвестиционной привлекательности вынудят инвесторов фиксировать доходы и массово выставлять квартиры на продажу, то основной выброс должен произойти именно в сегментах современного жилья («украинский кирпич» и «украинская панель»).
Вместе с тем, резкого увеличения удельного веса этих сегментов в общем составе предложения не произошло. Доля предложений в новых домах летом увеличилась примерно на два процента (а это порядка 100-130 дополнительных квартир, которые, с определенной натяжкой, можно считать инвестиционными).
Учитывая, что квартир этих не так уж и много, а плавное увеличение доли предложений в новых домах достаточно естественно, то особого влияния на рынок данное «инвестиционное» жилье, похоже, не оказало. Участники рынка привыкли к тому, что строители регулярно увеличивают число квадратных метров представленных на рынке приблизительно, на 1,5% в год. Соответственно, и в составе предложения доля новых объектов неуклонно увеличивается. И это увеличение за последний год было совершенно адекватно: как показано на графике, представленном ниже, с сентября 2006 года по сентябрь 2007 года доля новых квартир в составе предложения увеличилась примерно на 1,4%.
Так что и за последний год значительного выброса инвестиционных квартир не произошло. Существенное же увеличение предложения объясняется, по нашему мнению, длительной стагнацией. За это время накопилось значительное «отложенное предложение», и как только сделки пошли, многие снятые с торгов объекты вновь появились на рынке.
