Проблемы в отечественном финансовом секторе не позволят в достаточной степени развиваться не только строительной отрасли, но и в целом экономике. С рынка недвижимости уйдут спекулянты, а люди, заинтересованные в покупке жилья, займут выжидательную позицию, поскольку знают на сколько снизилась цена жилья в Америке. Покупатели будут ждать «дна».Мировой кризисПричиной ипотечного кризиса, оказывающего уже на протяжении года существенное влияние на мировую финансовую систему, стала, в частности, замена кредитов под залог недвижимости ценными бумагами, обеспеченными такими кредитами. В результате, «неповоротливый» кредит стал более гибким инструментом, приобретя основные достоинства ценной бумаги – легкость обращения и перехода прав собственности. Это позволило крупным финансовым институтам активно наращивать портфели ценных бумаг.
С другой стороны высокодоходными были кредиты, выдаваемые заемщикам с низким уровнем рейтинга (высокорисковые кредиты), которые и преобразовывались в ценно-бумажные долги. В 1 квартале 2007 г. появились первые предвестники будущей бури – из-за роста процентных ставок и прекращения роста цен на жилье в США, резко увеличилось количество невыплат по подобным кредитам. Механизм банковской системы построен так, что в случае невыплаты жилье, являющееся предметом залога, изымается и продается на вторичном рынке. Однако, ввиду падения спроса, банкам становилось все тяжелее реализовывать подобные активы, что провоцировало их снижать цены на недвижимость. Это, в свою очередь, раскручивало маховик невыплат. По итогам 2007 г., по решению судов была принудительно отобрана недвижимость более чем у одного миллиона заемщиков с последующей ее реализацией.
Втягивание в рынок высокорисковой ипотеки крупнейших американских ипотечных компаний Freddie Mac и Fannie Mae отразилось на экономиках многих государств. Последние держали свои активы в ценных бумагах Freddie Mac и Fannie Mae: рост количества банкротств частных заемщиков вместе со снижением цен на недвижимость значительно уменьшает стоимость активов данных компаний. С целью спасения этих двух финансовых институтов власти США намерены выделить из бюджета 25 млрд. долл.
От кризиса потеряли многомиллиардные суммы и частные банки: крупнейшие убытки зафиксированы у калифорнийского IndyMac Bank, высокорискованные ипотечные кредиты которого составляли немного меньше 32 млрд долл., что при панической выемке за 11 дней депозитов на сумму 1,3 млрд долларов, привело к его банкротству.
Украинские реалииЧто же происходит в Украине? Рост цен на жилье за последние 7 лет казалось продлится бесконечно. Ожидалось, что каждый год недвижимость будет добавлять по 30-50% стоимости. Дошло до того, что многие квартиры выкупались риэлторами до начала строительства и потом после постройки стояли незаселенными, провоцируя спрос, поднимая цены и принося компаниям достаточные прибыли.
Банки щедро кредитовали строительные проекты – как же можно не дать средства сектору, который показывает значительную динамику, не подвержен сезонности, продукция которого не скоропортящаяся и т.д. Многие из них справедливы априорно, но есть масса ложных установок, которые и могут стать причиной коллапса в секторе.
