Уровень деловой активности в мае существенно снизился. Сказались и длительные праздничные каникулы, и замораживание ипотечного кредитования, и высокий уровень инфляции, и политические противостояния, и мощные PR-кампании. Особенно болезненно на рынке недвижимости сказалось проседание доллара. За две недели курс американской валюты в обменниках снизился на 5-7%.Индекс стоимости жилья в мае 2008 г.: $2839/кв. м. (+1,6% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +1,5% в месяц (-0,5%).
Индекс доходности: +1,9 банк/деп. (без изменения).
Так сложилось, что украинский вторичный рынок недвижимости – традиционно долларовый. Основные сбережения у большинства покупателей в «зеленых», цены и статистика их изменений выставлены в американской валюте. Предварительные договоренности также нередко были в долларах; а тут такое резкое его проседание.
В таких условиях участникам рынка сложно привязаться к какой-либо валюте: инфляция обесценивает гривну, курс евро нестабилен, доллар падает. Как следствие – срыв сделок, временное снятие с продажи целого ряда объектов.
По сравнению с апрелем количество сделок в группе компаний «Планета Оболонь» снизилось на 24%. На 25% снизилось количество заявок на покупку квартир. Просмотров и торгов было немало. Правда, чувствовалось, что значительная часть потенциальных покупателей не столько присматривали квартиры, сколько пытались разобраться в современных реалиях рынка.
А они таковы: среди покупателей распространено ожидание снижения цен на недвижимость. Продавцы с этим не соглашаются, утверждая, что в условиях, когда все дорожает, стоимость недвижимости (тем более, в дешевеющих долларах) вряд ли снизится. В таких условиях торги, как правило, протекали достаточно сложно. Договорившись о цене, стороны стремились предусмотреть неизменность реальной ценности квартиры с момента подписания договора о задатке до момента окончательного расчета независимо от изменения курсов валют. Поэтому в большинстве случаев ориентировались не только на доллар, но и на гривну. Причем, на гривну ориентировались даже больше, чем на доллар (хотя рассчитываться собирались преимущественно в американской валюте).
Схемы подобных договоренностей нередко предусматривают двойную конвертацию валют при проседании доллара: на момент подписания договора задатка доллары условно конвертируются в гривны, а на момент оплаты предусматривается обратная конвертация. Торг при этом идет не только относительно стоимости в долларах, но и тех курсов, по которым будет проводиться конвертация «сегодня» и «потом». На практике это означает, что при проседании «зеленого» платеж в долларах увеличится; если же курс доллара вырастет, то стоимость не изменится.
Необходимо также отметить, что нынешнее проседание доллара дало еще один импульс для перехода рынка недвижимости на национальную валюту. И дело не только в том, что гривна сейчас выглядит как наиболее устойчивая среди доступных «простому украинцу» валют. Дело еще и в том, что на первичном рынке недвижимости, а также на рынке стройматериалов практически все платежи в гривнах. Рынок ремонтных услуг также все больше склоняется к украинской валюте. Максимальные проценты по депозитам – в гривне.
