Оценивать объекты недвижимости вместе с землей нужно исходя из того, сколько они будут стоить при их наилучшем использовании. В противном случае такие объекты и земля будут стоить гораздо меньше, а нерадивых пользователей необходимо штрафовать.На сегодняшний день проблема оценки земли под объектами недвижимости заключается в том, что зачастую происходит как необоснованное ее занижение, так и завышение. Например, как оценивать землю, находящуюся под государственным предприятием, которая вполне сгодилась бы для оборудования на ней гольф-клуба. По мнению председателя экспертного совета Украинского общества оценщиков Якова Маркуса, в данный момент она не может стоить дорого.
Другой пример - район Нижней Телички в Киеве, который сейчас представляет собой промышленную зону. Бизнесмены и городские власти уже давно присматриваются к ней с целью построения в этом уголке делового центра. Тем не менее, в том случае, если решение о постройке такого комплекса не будет принято, то и говорить о том, что земля в Нижней Теличке будет стоить дорого, не придется.
Сегодня также немало разговоров ведется, например, о землях под предприятием «Большевик», которое фактически находится в центре города. Городские власти уже давно определили стоимость участков под ним. Впрочем, они не учитывают главного – необходимо сформировать концепцию постройки объектов или передачу некоторых цехов предприятия под коммерческие объекты, а уже затем говорить о высокой стоимости земельных участков.
В целом, большинство оценщиков сходятся во мнении, что если государственное или какое-нибудь частное предприятие, где неэффективно используется земля, остается у прежних хозяев, то говорить о высокой стоимости земли нельзя. В таком случае, речь может идти о двух случаях использования земель – нерациональное частично и нерациональное вообще, говорят оценщики. В первом из них, например, тот же «Большевик» может перенести все имеющиеся у себя мощности в несколько цехов, и освобожденные площади земли вместе с цехами продать новому хозяину.
В этом случае, как считают эксперты Киевского отделения Украинского общества оценщиков земли, освобожденная земля будет стоить намного дороже, чем та, которая осталась в ведении «Большевика». Ведь, на приватизированных и выкупленных участках инвестор может создать институт аренды, «закрутить», что называется, бизнес «во всю», и ясно, что такие участки земли с наиболее эффективным использованием должны стоить намного дороже, чем, которые «отдыхают».
Сегодня опасным в Украине является формирование спекулятивного рынка земли, которые не поддается никакой справедливой оценке. Например, предприятие приобрело землю и начинает устанавливать само, что называется «с потолка» занебесные цены. В этом случае необходим жесткий контроль и госрегулирование цен на землю. Эксперты надеются, что Минюст займется этими вопросами очень серьезно и те перекосы, которые ныне наблюдаются на рынке земли, будут с успехом устранены.
