Дефицит профессиональных офисных площадей в столице уже стал практически перманентным явлением – спрос стабильно превышает предложения. Есть ли надежды на решение этой проблемы, и в насколько отдаленном будущем?Что имеем?
Cвободных профессиональных офисных площадей в Киеве, по разным оценкам, – всего 2-4%. Причины создавшейся ситуации взаимосвязаны – рост спроса (расширение существующих компаний, появление новых) и недостаточное количество строящихся или реконструируемых офисных центров.
Итак, на сегодня ситуация выглядит таким образом. Общее количество профессиональных офисных площадей класса А, В и С, находящихся в эксплуатации в Киеве составляет практически 500 тыс. кв. м. При благоприятном развитии ситуации к концу года цифра может увеличиться до 600 тыс. кв. м.
Количество работающих офисных центров (или бизнес-центров) всех классов сегодня составляет, по данным Украинской торговой гильдии – порядка 80(по некоторым другим данным – до 100), общей арендной площадью более 460 тыс. кв. м. Заполненность центров в столице – порядка 98-100%, и при этом конкуренция между бизнес-центрами практически отсутствует. В центре столицы преобладают преимущественно небольшие объекты, вне пределов центральной деловой части – более масштабные офисные центры.
Эксперты отмечают стабильный рост спроса на наиболее качественные класс офисов – А и В. Если двумя годами ранее класс С занимал практически 60 %, до конца этого года планируется его снижение до 40-30% (при условии введения в эксплуатацию «подвисших» объектов). При этом следует отметить, что в количественном выражении площади офисов класса С практически те же. Процентное соотношение меняется за счет строительства новых современных центров. Эксперты прогнозируют увеличение доли офисов класса А и В. Спрос на офисы этого класса обусловлен тем, что компании, во-первых, стали уделять серьезное внимание собственному имиджу, а во-вторых, такие бизнес-центры предоставляют централизованное обслуживание и комфортные условия эксплуатации.
Сегодня специалисты отмечают как наиболее востребованные офисы класса А, В, В+ площадью 100-500 кв. м (аренда). Отмечается также повышение интереса к покупке офисных площадей от 1000 кв. м. Интерес к офисам низших классов площадью от 20 до 80 кв. м в основном проявляют небольшие отечественные компании.
Ввиду превышающего предложения спроса, а также подорожания энергоносителей цены на аренду профессиональной офисной недвижимости будут, согласно прогнозам операторов, расти. Некоторая стабилизация, отмеченная в первом полугодии 2006, считается временной. В данное время цены позиционируются в таком диапазоне: класс А – 30-60 у.е./месяц, класс В 20-35 у.е./месяц, класс С 10-30 у.е./месяц.
Классификация офисов: основные позиции класса «профи»
| Класс А | Класс В | Класс С |
| · Новые здания, архитектура которых имеет культурную ценность; · Здание спроектировано как офисный комплекс с открытым планированием; · Размещается в центре города; · Наличие подземного паркинга; · Высокий уровень сервиса; · Соответствует или превышает минимум 16-20 установленным критериям | · Помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A"; · Могут находиться в новых или в качественно реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации; · Расположение: не в самом центре города, но и не на окраинах; · Центральная система кондиционирования и подземный паркинг могут отсутствовать. · Соответствует не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев. *К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации. | · Вновь построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города; · Иногда (по классификации некоторых риелторов) помещения, не предназначенные первоначально для офисной деятельности; · Кабинетная система расположения офисов. Наличие структурных препятствий для свободной перепланировки – низкая эффективность арендуемых площадей; · Нет центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, туалетная комната в коридоре; · Отделка помещений визуально среднего или чуть ниже среднего уровня; · Минимальные системы контроля и охраны; · Собственная парковка маленькая или отсутствует; · Соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев для класса «А». |
| Критерии 1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая ВМS (система управления зданием «Интеллектуальное здание»). 2. Профессиональное управление зданием. 3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение. 4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог 5. Подвесные потолки. 6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м. 7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами). 8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки). 9. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение. 10. Современные высокоскоростные лифты. 11. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования. 12. Подземная парковка. 13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания. 14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%. 15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании. 16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения). 17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 - 450 кг на 1 кв. м. 18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание. 19. Кафетерий / столовая для сотрудников и другие удобства. 20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров. |
* существует также более разграниченная классификация: к букве, обозначающей класс, прибавляют + или –.
** В 2004 г. Американская торговая палата в Украине при содействии ведущих девелоперов и консультантов рынка коммерческой недвижимости разработала классификацию офисных зданий для киевского рынка. Система представляет собой адаптированную международную классификацию офисов. В порядке убывания «классности»: «А», «В» и «С» – профессиональные офисные площади, «D» и «Е» – качественно низкие категории. В класс "D" попадает все, что ниже класса "С". Инженерные коммуникации этих зданий устарели, специализированные службы по обслуживанию и эксплуатации отсутствуют, на всех арендаторов не предусмотрено достаточное количество мест для парковки автомашин. К классу "Е" относят помещения, сдающиеся под офисы, но для этих целей непредназначенные (переведенные из жилого в нежилой фонд квартиры, полуподвальные или подвальные помещения и под., нуждающиеся в реконструкции).
