В июне уровень активности на рынке киевского жилья немного повысился из-за желания сторон завершить сделки перед отпусками. При этом стоимость недвижимости продолжала уменьшаться, хотя и не так активно, как в течение всего первого полугодия. Учитывая высокую инерционность рынка, в июле ожидается дальнейшее удешевление жилья. Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1462 пункта
(-0,5% за последний месяц; -5,5% за первое полугодие)
Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11691 пунктов
(-0,4% за последний месяц; -5,3% за первое полугодие)
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -0,6%
Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) в июне повысился на 0,1 банковский депозит и составил -0,4 банковских депозитов.
В июне темпы снижения индекса стоимости замедлились, в конце месяца они приблизились к нулю. При этом уровень деловой повысился. Хотя многие участники рынка ушли на летние каникулы, договоров задатка и купли-продажи в июне было подписано больше, чем в мае. Пока не ясно насколько устойчивыми окажутся эти тенденции. Очевидно, свою роль сыграло увеличение доли иногородних и иностранных покупателей и реакция инерционного рынка недвижимости на активизацию банков в области ипотечного кредитования.
Анализируя влияние этих факторов, не стоит опираться на сугубо арифметический подход, ссылаясь на то, что в абсолютных цифрах изменения небольшие. Зависимости тут достаточно сложные. Приток дополнительных средств играет роль катализатора, инициирует цепочки сделок купли-продажи недвижимости.
Дело в том, что большинство участников киевского рынка недвижимости – это семьи, стремящиеся с помощью операций купли-продажи улучшить свои жилищные условия. Попросту говоря, обменять с доплатами и компенсациями свои квартиры на другие. Причем большинство подобных «обменщиков» накопили для этого необходимые средства (обычно, порядка $20–50 тыс.). Осуществить подобные планы, не имея доступа к ипотеке, они могут лишь в случае, если сначала продадут свои квартиры, и лишь затем купят другие. А поскольку в подобном положении находится добрая половина участников рынка, то все они ждут покупателей.
В подобных условиях иногородние и иностранные покупатели с деньгами не только инициируют цепочки обменов, но и способствуют притоку на рынок недвижимости накоплений «обменщиков». Ведь большинство из них добавляют к вырученным при продаже деньгам свои накопления. В результате возникают цепные реакции, которые, пусть и затухают достаточно быстро (столкнувшись с продавцами, которые ничего не покупают), но являются важным источником притока денег извне.
Влияние ипотеки на ценообразование и деловую активность пока весьма слабое. Но активная позиция банков, старающихся приспособить свои ипотечные программы под запросы и реальные возможности потенциальных заемщиков, начинает приносить свои плоды. Если несколько месяцев назад лишь очень немногие участники вторичного рынка рассматривали возможности приобретения недвижимости с использованием ипотеки, то сейчас их количество заметно выросло. Другое дело, что намерения взять кредит в большинстве случаев носят пока достаточно абстрактный характер (реальных сделок с использованием ипотечных кредитов в нашем списке – считанные единицы).
