Квартиры на вторичном рынке в гривнах подешевели. Причина - снижение курса наличного доллара. Однако многие потенциальные покупатели по-прежнему ждут настоящего «ценового дна».Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в мае 2009 г.: 1803 $/кв.м. (-0,9% за месяц).
Индекс ценового ожидания: 0,1% в месяц (1,2%).
Индекс доходности: -6,1 банк/деп. ( -0,1 банк/деп.)
За месяц средневзвешенный курс наличного доллара США в банках Киева снизился примерно на 4,5%. На вторичном рынке, где практически все цены в долларах, это привело к удешевлению квартир в гривнах. К тому же доллар существенно просел по отношению к евро.
Усилились и противостояния в обществе, что негативно сказалось на деловой активности; вынудило значительную часть продавцов и покупателей «дорогих квартир» отложить принятие решений. Одним из проявлений подобных противостояний стало принятие Верховной Радой закона, фактически запрещающего «до окончания экономического кризиса» выселение задолжавших ипотечников из залоговых квартир.
Не очень понимая, на какую именно валюту целесообразно ориентироваться, многие продавцы повышали долларовые цены (в отдельных случаях на 5-8%). Некоторые вообще снимали квартиры с торгов, ожидая прояснения ситуации. Как результат - срыв достигнутых договоренностей и уже намеченных просмотров, резкое усложнение торгов. Переговоры при подписании договоров задатка нередко растягивались на многие часы, а то и дни.
Количество предложений оставалось на стабильно низком уровне (01.05.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3608 объектов на продажу, а 01.06.09 - 3584 объектов). Для Киева это очень мало. Подобрать квартиру с необходимыми параметрами в нужном районе бывает очень непросто. И это одна из основных причин того, почему, несмотря на огромное количество публикаций о грядущем падении цен, продавцы уступают очень неохотно.
Не спешат договариваться и потенциальные покупатели. Они уверены, что нынешнее «ценовое дно» - не более чем временная стабилизация цен перед будущим их падением. Аргументы в пользу такого сценария развития событий: огромные сложности в экономике; резкое сокращение доходов граждан; отсутствие кредитования; перегретость рынка, цены на котором на уровне европейских городов, при существенно более низком качестве жилья и мизерных зарплатах большинства граждан.
Статистика цен продажДанные о ценах продаж приведены в таблице. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
| Статистические данные цен реальных продаж |
| Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация |
| Дек. 2008 | Янв. 2009 | Фев. 2009 | Март 2009 | Апр. 2009 | Май 2009 | Фев. 2009 | Март 2009 | Апр. 2009 | Май 2009 |
| Средняя цена продажи (в $ за м. кв.) |
| 1835 | 1464 | 1536 | 1596 | 1657 | 1514 | 1524 | 1549 | 1589 | 1531 |
| Средняя цена предложения аналогичных квартир (в $ за м. кв.) |
| 2861 | 2454 | 2462 | 2095 | 2148 | 1867 | 2412 | 2003 | 2071 | 1912 |
| Средняя цена продажи (в грн. за м. кв.) |
| 14390 | 12219 | 13009 | 13314 | 13395 | 11683 | 12908 | 12921 | 12846 | 11814 |
| Средняя цена предложения аналогичных квартир (в грн. за м. кв.) |
| 22436 | 20482 | 20852 | 17476 | 17365 | 14407 | 20429 | 16708 | 16742 | 14754 |
| Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир |
| -35,9% | -40,3% | -37,6% | -23,8% | -22,9 | -18,9% | -36,8% | -22,7% | -23,3% | -19,9% |
При определении статистики цен продаж использовались данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также (отдельно) данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 2,5 раза.
В мае цены продаж снизились. Произошло это в результате смещения спроса в сторону более дешевого и низкокачественного жилья.
