Инвестиции в коммерческую недвижимость — рискованный бизнес для рядовых граждан, но в случае удачи они могут принести очень хорошую прибыльДва года назад арендаторы массово покидали офисные центры, а владельцы торговых центров соглашались получать от арендаторов не фиксированную плату, а процент от их прибыли. В 2009 году цены на аренду снизились на 70%, в 2010-м стояли на месте, а сейчас, как утверждают аналитики рынка, начали повышаться и уже увеличились на 10–15%
Поскольку известно, что самые прибыльные инвестиции делаются, когда рынок отталкивается от дна и начинает расти, возникает соблазн вложиться в коммерческую недвижимость. Через пару лет ее можно будет продать втридорога или бросить работу и жить беззаботной жизнью рантье на доходы от сдачи внаем.
Weekly.ua изучал, насколько реальны сейчас такие инвестиции.
Дорого и долгоЦены площадей в торговых центрах Киева стартуют от $4 тыс. за квадратный метр. Но найти для Weekly.ua по такой цене 20–40 метров в ТЦ ни одно из киевских риелторских агентств не взялось. Риелторы утверждали, что такие мелкие продажи случаются крайне редко, владельцам офисных центров и ТЦ не имеет смысла с ними связываться, потому что сдача в аренду больших площадей приносит им сверхприбыль.
Более реальный вариант — купить и перевести в нежилой фонд квартиру на первом этаже. В центре города таких квартир, выходящих фасадом на улицы в их активной части, как выражаются специалисты, и с хорошим пешеходным трафиком ни в столице, ни в других украинских городах не осталось. Весь этот бизнес начался и закончился в начале 90-х годов прошлого века, а потом переделанные под магазины, кафе, рестораны, парикмахерские и т.п. квартиры только перепродавались новым собственникам.
Сейчас, например, бывшую стометровую квартиру на столичной улице Бассейной можно купить за $1,5 млн. или снять в аренду под магазин за $13 тыс. в месяц. Есть варианты дешевле: 60 м2 на Шота Руставели — всего полмиллиона «зеленых», аренда — $5 тыс. Легко подсчитать, что такие вложения окупятся примерно лет за десять.
Дешево и тоже долгоВ спальных районах цены, естественно, ниже. Но и они сильно колеблются в зависимости от месторасположения и пешеходного трафика. Здесь на окраинах еще можно найти выставленную на продажу жилую квартиру, выходящую окнами на бойкое место.
Перевод ее в нежилой фонд (это необходимо, чтобы сделать отдельный вход с улицы) процедура довольно канительная (ее описание легко найти в Интернете, забив в поисковик слова «перевод в нежилой фонд» и название города), но выполнимая. По опыту людей, уже ее прошедших, обойдется она, включая «благодарность» чиновникам, примерно в треть стоимости квартиры.
Арендные цены в таких «самодельных» магазинах начинаются сейчас от $15 за квадрат. В итоге при средней цене жилой недвижимости в спальных районах Киева $1700 за квадратный метр окупаемость инвестиции (с учетом расходов на ремонт) тоже, как легко подсчитать, растянется в среднем на десять лет. При росте арендных ставок в будущем, что обещают аналитики рынка, срок окупаемости сократится, но все равно это будут долгие годы.
