В январе на киевском рынке недвижимости обозначились признаки оживления. По сравнению с декабрем существенно увеличилось количество заявок на покупку, звонков и просмотров. Однако сделок заключено было столько же, сколько в декабре 2008 г. Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в январе 2009 г.: $2180 кв. м (-9,5% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -9,6% в месяц (0,1%).
Индекс доходности -2,3 банк./деп. (- 1,1 банк./деп.)
Практически в каждом сегменте рынка цены реальных продаж были на 30-50% ниже средних цен предложений. Продажи шли исключительно там, где продавцы резко сбрасывали цены.
В то же время следует отметить и случаи торга «на повышение». Некоторые продавцы сбросили цены настолько, что их квартиры привлекли внимание сразу нескольких реальных покупателей. И эти покупатели, стремясь обойти конкурентов, набавляли цены. Это говорит, прежде всего, о том, что резко сузившаяся за последние месяцы область пересечения цен спроса и предложения вновь стала расширяться. Цены снизились настолько, что немало потенциальных покупателей уже в состоянии приобрести жилье без кредитов.
Другое дело, что при стремительном падении цен покупатели будут и дальше выжидать. Сейчас тон на рынке задают «очень спешащие продавцы», которые своими судорожными попытками продать «намного дешевле остальных» отталкивают от рынка потенциальных покупателей, переводят их в разряд «болельщиков», наблюдающих за падением цен.
Вместе с тем, факты (пусть, и единичные) торгов в сторону повышения говорят о том, что рынок пытается определиться с реальным уровнем цен. А это один из признаков их будущей стабилизации.
Однако в том, когда наступит период стабилизации и как долго он продлится немало зависит от активности тех потенциальных покупателей, которые копили деньги на улучшение жилищных условий. Судя по всему, у большинства таких покупателей основные накопления лежат на депозитах и в настоящее время недоступны. Но поскольку жилищные проблемы никуда не делись, а доверие к банкам и валютам подорвано, то рано или поздно значительная часть этих средств попадет на рынок недвижимости, что будет способствовать стабилизации цен.
Статистика цен продаж получена при анализе данных о сделках, заключенных при участии «Планеты Оболонь». Статистические данные по ним приведены в таблице.
| Статистические данные по сделкам «Планеты Оболонь» |
| Февр. 2008 | Март 2008 | Апр. 2008 | Май 2008 | Июнь 2008 | Июль 2008 | Авг. 2008 | Сент. 2008 | Окт. 2008 | Ноябрь 2008 | Дек. 2008 | Янв. 2009 |
| Средняя цена продажи (в $ за кв. м) |
| 2868 | 2983 | 3161 | 3109 | 3229 | 3102 | 3165 | 3195 | 2859 | 2661 | 1835 | 1464 |
| Средняя цена предложения аналогичных квартир (в $ за кв. м) |
| 2932 | 3216 | 3286 | 3274 | 3472 | 3235 | 3378 | 3381 | 3169 | 3275 | 2861 | 2454 |
| Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир |
| -2,2% | -7,2% | -3,8% | -5,0% | -7,0% | -4,1% | -6,3% | -5,5% | -9,8% | -18,7% | -35,9% | -40,3% |
| Процент сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки |
| 48% | 39% | 36% | 44% | 41% | 45% | 47% | 53% | 43% | 0% | 0% | 0% |
Заметим, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки. Тем не менее, она позволяет определить область пересечения спроса и предложения и с определенной долей уверенности утверждать, что в каждом конкретном месяце рынок работал вблизи от указанной цены.
Согласно нашим данным, в январе квартиры были проданы на 40,3% дешевле «среднестатистических» цен предложений в данном сегменте рынка (это в среднем, в отдельных же случаях разница превышала 50%).
