Последние месяцы 2010 г. продемонстрировали высокую инертность столичного рынка недвижимости, которая, скорей всего, продлится до конца зимы. Весна вряд ли принесет заметные улучшения – количество сделок будет малым, а цены на квартиры будут снижаться на 0,8-1% в месяц. При этом вероятно увеличение разрыва между ценами предложения и продажи, поскольку продавцы и покупатели по-прежнему будут неохотно идти навстречу друг другу.Изменение состава предложенияАнализ изменения состава предложения считается одним из наиболее эффективных инструментов наблюдения за рынком недвижимости. Сопоставляя накопленные статистические данные с процессами, которые происходили на рынке в прежние периоды, можно попытаться прогнозировать будущие тенденции. Правда, для этого необходима уверенность, что принципиальных изменений на рынке за это время не произошло. В противном случае формальное использование статистических зависимостей прошлых лет может привести к существенным ошибкам в прогнозировании.
На представленном ниже графике показаны изменения соотношения одно-, двух- и трехкомнатных квартир в составе предложения.
В прошлые годы, когда сделок на рынке недвижимости было достаточно много, увеличение удельного веса «дорогих» трехкомнатных квартир и снижение доли «дешевых» однокомнатных служило признаком того, что в ближайшем будущем можно ожидать рост числа сделок. И наоборот, увеличение удельного веса однокомнатных квартир служило признаком приближающегося спада деловой активности.
Объяснение этому следующее: первыми на любые изменения деловой активности реагировали наиболее «дешевые» сегменты рынка («дешевые» квартиры первыми вымывались из состава предложения при росте деловой активности, и ими первыми затоваривался рынок при спаде активности).
Анализируя представленный график, можно констатировать, что в 2010 г. статистические закономерности прошлых лет были нарушены.
Вполне возможно, что получив официальные (полные) данные о количестве продаж одно-, двух- и трехкомнатных квартир в 2010 г., мы сможем более глубоко проанализировать изменения состава предложения, представленные на этом графике. А пока можем констатировать, что весь год в составе предложения преобладали двухкомнатные квартиры; трехкомнатных было на 0,5 – 2% меньше; однокомнатных еще на 1 - 3% меньше. А то, что в мае удельный вес однокомнатных резко увеличился, можно объяснить введением «выписок из Реестра прав собственности на недвижимое имущество». Владельцы однокомнатных первыми среагировали на эти нововведения и постарались продать квартиры, не дожидаясь усложнения правил.
На втором графике показано изменение состава предложения по типам домов.
Как следует из этого графика, за последний год в составе предложения доля низкокачественного, морально и физически устаревшего жилья («старый кирпич», «старая панель», «типовая панель») выросла на 3,4%. Соответственно снизилась доля других типов домов. Доля квартир в сегментах «дореволюционные», «сталинки», «улучшенный кирпич» и «улучшенная типовая панель» снизилась на 2,6%. Доля квартир в современных домах снизилась примерно на 0,8%.
