Рынок жилой недвижимости в кризисе: остановив выдачу ипотечных кредитов, банки тем самым сбили ажиотажный спрос на квартиры. Уже к лету даже новостройки могут подешеветь на 20–50%. Но и по достижению равновесной цены, балансирующей спрос и предложение, невидимая рука рынка не сможет исправить ситуацию. Сейчас по строительной отрасли бьет дефицит ликвидности, который правительство тщетно пытается исправить, вливая мизерные для этого сегмента средства из бюджета на достройку нескольких сотен домов, находящихся в высокой степени готовности. А вот чтобы снять дефицит доверия к застройщикам со стороны населения, не делается ровным счетом ничего. Между тем рынок стоит на пороге судебно-правового коллапса: непрозрачные схемы продажи жилья, несущие в себе широкие возможности для мошенничества, строители могут использовать для минимизации своих текущих убытков. Если это произойдет, скандалы на строительном рынке, подобные элитацентровскому, перестанут быть проблемой только нескольких сотен людей.Облигации в зоне риска Сейчас существует две основные схемы покупки недвижимости: через фонд финансирования строительства (ФФС) и с помощью выкупа облигаций, которые обеспечены квартирой. По словам участников рынка, первый способ — изобретение банка «Аркада» и связанной с ним компании «Киевгорстрой» (КГС). Поскольку эта схема довольно дорогая (создание ФФС требует внести в его уставный фонд три миллиона гривен), наряду с КГС ее используют самые крупные, в основном столичные, застройщики — «Житлоинвестстрой», «Познякижилстрой» и др. Украинские ФФС, по сути, вывернутый наизнанку аналог института доверительного управления средствами в строительстве (трасты). Облигационная же схема — наиболее дешевый и экономичный с точки зрения застройщика способ продажи жилья: граждане покупают целевые облигации, выпущенные строительной организацией или связанным с ней эмитентом. Затем эмитент гасит эти облигации квартирой. Обе схемы стали популярными всего несколько лет назад: они начали активно использоваться в одах, после того как афера компании «Элита-Центр» получила громкую огласку. Облигации и ФФС заменили механизм долевого участия в строительстве, по которому в том числе продавалась недвижимость «Элиты-Центра». «Чиновникам нужно было хоть что-то менять и, главное, — быстро. Облигации — просто первое, что пришло в голову. Сопротивления со стороны застройщиков не было», — рассказывает директор управляющей компании в сфере недвижимости, пожелавшая не называть себя. Это и понятно: ценные бумаги позволили застройщикам экономить на налогах при первом размещении облигаций, оптимизировать уплату НДС и максимально снизить свою ответственность перед покупателями квартир. Так, облигации выпускаются по номинальной стоимости (исходя из нее уплачиваются все налоги и сборы, а также выплачивается компенсация инвестору в случае срыва проекта), но к покупателю доходят уже по реальной цене (после нескольких фиктивных перепродаж), которая, как правило, в полтора-два раза выше номинальной. Застройщики и их парламентское лобби просто использовали историю с компанией «Элита-Центр», чтобы внедрить не менее рискованные для инвесторов, зато более выгодные для строителей схемы с облигациями. |
