За последние два-три месяца стоимость посуточной аренды квартир в столице выросла в зависимости от их месторасположения и класса на 10–60%. Одна из главных причин негативной тенденции — паника среди собственников жилья, возникшая из-за падения курса доллара.
Однако после резкого скачка прайсов с июля некоторые владельцы квартир стали идти на уступки клиентам, сдавая апартаменты по более низкой, нежели заявленная, цене. Цены выросли на волне паники Как рассказал «ДС» руководитель проекта KievRent.Net Игорь Бугаенко, резкое увеличение стоимости посуточной аренды началось еще весной, когда позиции доллара по отношению к гривне сильно пошатнулись. Тогда, по его словам, около 50% владельцев квартир, а также управляющих ими компаний перевели цены на свои услуги из долларов в евро, причем в соотношении один к одному, а остальная часть рынка — в гривни по курсу 5 грн. за $1. «То есть апартаменты, стоившие ранее $50 в сутки, предлагаются за EUR50, или за 250 грн.», — пояснил г-н Бугаенко, добавив, что перевод в ту или иную валюту не был обусловлен ничем, кроме желания владельцев жилья. Одновременно некоторые хозяева начали повышать и арендные ставки на свою недвижимость в долларах. То, что стоило $35 в сутки, стало оцениваться в $45 по курсу 5 грн./$1 (225 грн.), а апартаменты за $100 теперь предлагаются по $115–120 (575–600 грн.). «Если еще в феврале этого года в Киеве можно было найти приличное жилье за $30–40 в сутки, то сегодня минимальная цена составляет $40–50. Это те же самые квартиры, расположенные далеко не в центре (Оболонь, Святошин, Сырец, Чоколовка и др.), с косметическим ремонтом, аккуратные, но без всяких изысков. К холодильнику, телевизору и магнитоле здесь может прилагаться старая мебель и линолеум на полу», — рассказывает г-н Бугаенко. В результате всего за два-три месяца стоимость сдаваемой посуточно недвижимости выросла на 10–60%. По мнению независимых экспертов, резкое подорожание было вызвано прежде всего паникой среди владельцев жилья, возникшей из-за укрепления сначала евро, а потом и гривни. В итоге они увеличили арендные ставки для операторов, которым передают квартиры в управление, а те в свою очередь повысили прайсы для клиентов и перешли на расчеты с ними в гривнях по выгодному для себя курсу. Столь волюнтаристская установка новых расценок, по словам специалистов, стала возможной, поскольку этот сегмент рынка в отличие, например, от рынка продажи вторички приносит дивиденды ежедневно, а не ежемесячно, и является хорошо отлаженным бизнесом, следовательно, может реагировать на происходящие процессы в стране наиболее динамично. «Кроме того, пик подорожания пришелся на май–июнь — традиционное время выставок, когда столичное жилье забито на 100% и на рынке царит дефицит. Поэтому новые расценки и прижились: у клиентов не было другого выхода, как платить запрашиваемые суммы», — рассказывает эксперт. Однако с наступлением июля и спадом ажиотажа собственники квартир, а значит, и управляющие агентства, не уменьшили прайсы, в результате чего предложение начало доминировать над спросом. «Снижение цен на период затишья просто не позволит окупить субаренду жилья (как минимум $2 тыс. в месяц за «двушку» в центре), уборку и прочее обслуживание. Поэтому все операторы ждут осени, традиционно очень активного периода на рынке посуточной аренды», — пояснили в АН CapitalKiev. Правда, по словам специалистов, по новым ценам сейчас проводится преимущественно предварительное бронирование апартаментов (за несколько дней, часто с предоплатой). Если туристы уже находятся в столице и обращаются в специализированные службы в поисках квартир, например, за 200 грн., то пустующие в данный момент помещения стоимостью 280–300 грн. в сутки могут быть сданы по требуемой клиентом цене: это выгоднее, чем простой. «Не бронируя заранее, конечно, можно снять жилье и дешевле, но можно остаться и на улице», — отмечает управляющий проектом «Квартирный отель» агентства Best Realty Group Ярослав Чащевой. Апартаменты с крокодилом Как сказала руководитель департамента аренды АН «Планета Оболонь» Татьяна Котенко, в результате подорожания сегодня средняя стоимость посуточной аренды жилья на окраинах составляет от 200 до 300 грн., а в центре — от 300–400 грн. VIP-варианты оцениваются от 600–700 грн. в сутки. При этом количество квартир, сдаваемых в посуточную аренду, выросло за последний год в два-три раза и достигает в центре 12–15 тыс., а на окраинах — 5–7 тыс. «В домах, расположенных в центре Киева, в среднем в аренду (посуточную или под офисы) сдается каждая третья квартира. Этим бизнесом активно занимаются не только жители столицы, которые, предоставляя свое жилье внаем, арендуют недвижимость на окраинах, но и иностранцы, преимущественно эмигранты из СНГ, скупающие квартиры этажами и сдающие их в субаренду компаниям-операторам», — рассказывает Игорь Бугаенко. Согласно его оценкам сегодня около 50–60% рынка приходится на хозяев, имеющих пять-шесть объектов, 20–30% — на собственников одного-двух аппартаментов, каждая десятая квартира принадлежит агентствам недвижимости, перепрофилировавшимся на посуточную аренду, и по 5% — это «вокзальные предложения» и предложения структур, выкупивших целые парадные домов (с максимальным приближением к уровню гостиниц). Операторы отмечают, что за 200–300 грн. клиентам предлагаются преимущественно однокомнатные квартиры. Однако расположены они могут быть не только на окраинах, но и практически в центре, например, на улице Златоустовской, в начале проспекта Победы, на ближнем Печерске. По словам Татьяны Котенко, как правило, такое жилье с евроремонтом имеет неплохой набор услуг (кабельное телевидение, стиральная машина, микроволновая печь, холодильник, электрочайник и пр.), а также полный набор предметов гигиены (одноразовые мыло и шампунь, тапочки, махровые полотенца). «Обязательным условием для квартир не самого низкого ценового диапазона, но эконом-класса, является хороший ремонт в санузле и мебель как минимум начала 2000-х годов. Правда, иногда их общее убранство может быть выдержано в весьма аскетическом стиле — минимум мебели и в комнате, и на кухне», — рассказывает г-жа Котенко. В бизнес-сегменте за 300–400 грн. в сутки можно снять как весьма приличную «единичку», так и «двушку». Риэлторы отмечают, что, как правило, в таких апартаментах больше спальных мест — не два-три, как в эконом-сегменте, а четыре-пять. Поэтому их часто используют группы туристов и командировочные, желающие сэкономить на проживании. В двухкомнатных квартирах бизнес-класса помимо спальни с двуспальной кроватью гостиная дополнительно оборудуется раскладным диваном. Причем мебель может быть итальянской, а «джентльменский набор» часто пополняется автономным водонагревателем и DVD. Что касается апартаментов VIP-уровня, то они могут быть как двух-, так и четырех- и пятикомнатными, однако обязательно располагаются в самом центре Киева. От бизнес-класса их отличает оригинальный дизайнерский интерьер, дорогая мебель, наличие кондиционера в каждой комнате, джакузи, плазменных телевизоров, высокоскоростного интернета, посудомоечной машины, барной стойки на кухне, иногда камина и сауны. В одном из подобных апартаментов класса люкс в специально оборудованном террариуме даже живет крокодил. В других хозяева привлекают клиентов фонтанами и зимними садами. По утверждению г-на Бугаенко, инвестиции в оборудование жилья среднего ценового диапазона не превышают EUR150–200 тыс., а класса люкс — EUR300–400 тыс. Щедрые европейцы Аналитики отмечают, что структура спроса на рынке посуточной аренды не меняется годами. Самыми востребованными были и остаются однокомнатные квартиры в домах рядом со станциями метро. По данным некоторых агентств недвижимости, спрос на эту категорию жилья составляет порядка 60–70% всех заявок. Однако их доля в общей массе предложения — не более 20%. Основными клиентами посуточной аренды являются зарубежные туристы, приехавшие в Украину с частным визитом, а также местные бизнесмены, прежде всего руководители предприятий малого и среднего бизнеса. По словам Татьяны Котенко, на путешественников из Европы и Америки приходится до 70% среднего и высокого ценовых сегментов. Самые дорогие апартаменты снимают иностранцы, которые приезжают посмотреть нашу страну в первый раз. Причем, как правило, это, по западным меркам, люди среднего достатка. Далее по расточительности следуют жители российской столицы. Наиболее экономны представители бизнес-элиты из восточных регионов Украины и Одессы. Риэлторы отмечают, что в премиум-сегменте предложение пока ограничено, тогда как спрос на подобное размещение достаточно велик. «Аналогичные по цене номера в киевском отеле «Премьер Палас» имеют небольшой размер, тогда как в четырех- и пятикомнатных квартирах подобного класса часто заинтересованы небольшие корпоративные группы из четырех–шести человек, экономящие за счет совместного поселения», — пояснил Игорь Бугаенко. Клиентами дешевого жилья в основном являются украинские туристы и сами киевляне, снимающие его для личных нужд, а также приезжие из стран СНГ, поток которых постоянно увеличивается. «Столичные жители, которые хотели бы провести романтический вечер, практически не бронируют посуточно квартиры класса люкс, поскольку хозяева или управляющие компании такой недвижимости заинтересованы в ее аренде как минимум на четверо суток и на меньший срок сдавать ее не хотят», — рассказывают представители компании «КиевГотельЛюкс». Что касается ближайшего будущего рынка посуточной аренды, то эксперты едины во мнении: если в стране не произойдет каких-либо политических или экономических катаклизмов, до осени цены останутся стабильными и клиенты даже смогут рассчитывать на скидки. С началом горячего сезона (осенью в столице проходит очень много выставок) расценки «на ночь» снова начнут увеличиваться.
