Ажиотаж, длившийся на одесском рынке жилой недвижимости в течение последних двух-трех лет и повлекший за собой резкое повышение цен, в нынешнем сезоне сменился застоем. Число сделок купли-продажи сократилось вдвое, что уже привело к снижению стоимости наименее ликвидного жилья на 10–15%. Новостройки пока не дешевеют, однако компаниям стоит немалых усилий заселить все пустующие квартиры. Негативные тенденции пока не коснулись только земельного рынка, цены на котором продолжают расти.
Квартирная распродажа
Одесситы все реже интересуются возможностью улучшить свои жилищные условия. Местные риэлторы констатируют: в этом году наблюдается снижение спроса практически во всех сегментах местного рынка недвижимости. По словам заместителя генерального директора АН «Домоград» Владимира Шульгина, нынешней осенью было заключено вдвое меньше сделок купли-продажи квартир, чем за аналогичный период прошлого года. Он поясняет пассивность покупателей несколькими факторами, среди которых выборы в ВР, которые заставили многих граждан занять выжидательную позицию, и ужесточение условий выдачи банковских кредитов. Но главное, стремительными темпами продолжает сокращаться доля спекулянтов. Если еще два-три года назад они составляли не менее 40–50% в общей базе покупателей одесского жилья, то сейчас эта цифра не превышает 5–10%.
Спад покупательской активности в первую очередь коснулся вторичного рынка. Еще в прошлом году одесские риэлторы прогнозировали, что наименее ликвидное жилье, в частности, хрущевки во всех районах города и так называемые квартиры нестандартной планировки, преобладающие в центре — на улицах Толстого, Арнаутской и Дерибасовской, начнут дешеветь. В нынешнем сезоне их слова подтвердились. По данным учредителя Одесского регионального агентства недвижимости Сергея Науменко, стоимость некоторых квартир снизилась как минимум на 15%. «К примеру, если в прошлом году двухкомнатная хрущевка стоила $75 тыс., то сейчас ее можно купить за $60–65 тыс.», — рассказывает он. В цене упали не только наименее ликвидные предложения, но и вполне приличные старые квартиры. Скажем, стоимость однокомнатной «чешки» снизилась с прошлогодних $60 тыс. до $45–50 тыс. В то же время нестандартные варианты в центре, которых называли едва ли не первыми кандидатами на удешевление, как и ранее, продаются по $2 тыс./кв. м, что Владимир Шульгин поясняет интересом к такому жилью со стороны местных фирм, которые покупают его под офисы и готовы платить за возможность поселиться в сердце города.
В то же время заместитель генерального директора АН «Президент» Людмила Соколова утверждает, что затишье на вторичном рынке, длившееся с начала 2007 г. до середины лета и ставшее причиной снижения цен на некоторое жилье до 20%, сейчас сменилось небольшим оживлением. Продажи на вторичке идут более активно, чем на первичном рынке: на долю первой приходится до 75% всех сделок, тогда как в прошлом году эта цифра не превышала 40–50%. Причины, по которым одесситы отдают преимущество вторичке, банальны: процентная ставка по таким кредитам на 3% ниже, чем по займам под новое жилье. «Кроме того, сказался тот факт, что многие застройщики не выдерживают сроков ввода домов в эксплуатацию», — отмечает г-жа Соколова. Поскольку большинство потенциальных покупателей для улучшения своих жилищных условий привлекают кредиты, список наиболее востребованных районов существенно изменился. Если ранее в первую очередь уходили квартиры в центре, то сейчас стремительно растет спрос на жилье в спальных районах, в том числе таких непрестижных, как поселки Таирова, Котовского, Черемушки. Дело в том, что банки охотнее кредитуют покупку квадратов в относительно новых домах, построенных в 80-х годах прошлого века, которые сосредоточены в этих районах. А вот на приобретение старого фонда даже в центре Одессы финансисты деньги дают неохотно. Кроме того, в последнее время в спальных районах активно развивается инфраструктура, улучшилось транспортное сообщение, что является дополнительным плюсом для потенциальных покупателей.
