Средняя цена сотки в центральной части Киева – около $60 тыс., но если запросят $80 тыс., покупатель тоже найдется. Впрочем, недолго будет стоять «на прилавке» и участок земли стоимостью $200 тыс. за сотку (если он расположен в самом центре столицы). Такое мнение высказал Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов недвижимости Украины. Впрочем, во многих регионах (особенно Крыму) цены на землю не намного ниже киевских. По словам специалистов, в Украине сформировался спекулятивный рынок земли, ее стоимость не поддается справедливой оценке.
Тем не менее, произвести оценку стоимости земли придется очень скоро – особенно тех участков, на которых расположены госпредприятия и военные городки. Ведь государство намерено продавать землю с предприятиями для пополнения госбюджета. Как известно, основной ценностью таких объектов является земля (например, в Киевском мотоциклетном заводе доля стоимости земли – 90%, а самого предприятия – всего лишь 10%). Что касается военных городков, то их постройки практически никакой ценности не представляют.
Дело за малым – определить цену участков и продать. Однако оценщики отмечают ряд проблем, которые могут возникнуть из-за несовершенства процедуры оценки, отсутствия зонального учета, географического принципа и т.д.
Закон гласит… В настоящее время оценочная деятельность регулируется Земельным кодексом Украины, законами «Об оценке земель», «О плате за землю», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Постановлениями Кабинета Министров Украины «Об экспертной денежной оценке земельных участков» и «О методике нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)» и др.
От оценочной стоимости напрямую зависит размер налога на землю. Оценка земель важна и при заключении гражданско-правовых договоров.
Учет оценки земель ведется через государственный земельный кадастр – единую систему земельно-кадастровых работ, которая устанавливает процедуру признания факта возникновения и прекращения права собственности и права использования земельных участков, классификацию земель и т.д.
Основанием для проведения оценки является решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Для получения права на проведение оценки земель надо иметь соответствующую лицензию, а для рецензирования – еще и опыт работы не менее 2 лет. Если земельные участки, подлежащие оценке, принадлежат субъекту оценочной деятельности или оценщикам, работающим в их составе, если оценщик имеет родственные связи с заказчиком оценки, он не вправе этим заниматься. В противном случае экспертная оценка может быть признана судом недействительной.
Денежная оценка земли, в соответствии с Законом Украины «О плате за землю» по состоянию на 1 января каждого года уточняется на коэффициент индексации.
Сложить ценуЕсть много примеров, когда оценщики не могут прийти к единому мнению относительно стоимости земли, причем суммы могут различаться на порядок и больше. Председатель экспертного совета Украинского общества оценщиков Яков Маркус полагает, что причина в том, что у нас неверно трактуются принципы использования земель. В методологию оценки земельных участков заложено налогообложение, а не рыночная стоимость самой земли. Поэтому расчет ведется от так называемого линейного налога и переходит к стоимости земли.
