У владельца нового торгового центра обычно не возникает проблем с привлечением арендаторов – желающих занять новую торговую площадку предостаточно, что позволяет девелоперу диктовать свои условия. Однако с некоторыми арендаторами это не пройдет…Ловись, покупатель, на якорь!
Речь идет о якорных арендаторах, которые являются «приманкой» для покупателей. Их отличительные характеристики – большие размеры занимаемой площади (более 1000 кв. м), длительный срок договора аренды (до 10 лет), а также значительные капиталовложения в торговое оборудование и технологии продаж. Признаком якорного оператора является существенно большее количество покупателей, нежели на территории обычных арендаторов. Основная функция «якоря» – генерация потоков посетителей (для себя и остальных арендаторов) и их направление в определенные места ТЦ. Как правило, якорных арендаторов размещают в местах максимально удаленных от входных групп – тупики коридоров, этажи, на которые нужно подниматься или же спускаться.
Якорные арендаторы обычно представляют такие товарные группы как продукты питания, электроника, парфюмерно-косметическая, хозяйственная, строительная продукция. Они также могут быть операторами сферы услуг и развлечений: кинотеатры, боулинг, катки, аквапарки, океанариумы и др.
Якорные арендаторы определяются до архитектурного и эскизного проектирования центра торговли – за 2-4 года до открытия объекта. Это обусловлено тем, что проектировщикам необходимо на самых ранних стадиях создания объекта внедрить сложные технологические элементы, характерные для того или иного оператора. Сама концепция проекта с приходом якорных арендаторов может корректироваться. Договора с прочими арендаторами обычно заключаются на более поздних этапах – при проектировании просто отводится определенная площадь для последующего развития различных направлений.
«На самом деле якорные арендаторы, занимая до 60% площади ТЦ, приносят всего 30-40% от общего дохода. В том случае, когда «якорями» являются операторы сферы развлечений, процент дохода еще меньше. Однако развлекательная зона все равно должна быть – при ее отсутствии престиж ТЦ существенно падает», – поясняет Наталия Пустовит, начальник отдела аренды ДП «Крайпроперти».
Юридические тонкостиПо словам специалистов, у якорных арендаторов повышенные требования к юридической защищенности своих прав на период проектирования, строительства и запуска проекта. Якорные операторы вкладывают большие суммы в технологии и оборудование разрабатываемого ТЦ, поэтому внимательно относятся к инженерному обеспечению, архитектуре здания. С того момента, когда якорный арендатор появляется в проекте, его мнение становится равноправным с голосом заказчика по отношению к консультанту, архитектору и генподрядчику.
Еще один актуальный вопрос – изменение размера арендной ставки. С одной стороны, арендодатель вынужден время от времени повышать плату по объективным причинам (рост цен на коммунальные услуги, повышение размера налога на землю и т.д.). С другой стороны, якорного арендатора, заключившего договор на пять лет, вряд ли устроит альтернатива «плати или проваливай».
