Разлад в ситуацию на отечественном рынке недвижимости внесло постановление НБУ "О порядке регулирования валютных операций, связанных с экспортом и импортом финансового капитала". В этом документе есть очень интересный пункт, который предусматривает мораторий на выдачу потребительских кредитов в иностранной валюте физическим лицам. Данное положение вступит (если конечно его не отменят) в силу с 1 сентября 2006г. Именно ипотечное кредитование ощутит на себе в полной мере последствия этого нововведения. "Короткие кредиты" в валюте повышенной популярностью не пользуются, тут все равно в гривне брать или в долларах, другое дело ипотека или автокредитование. "Длинная гривня", как говорят банкиры, спросом не пользуется. Что же ожидается на рынке жилой недвижимости после 1 сентября, 2006 г.? Все последствия можно разделить на две группы: для финансового рынка, и для рынка недвижимости.
Финансовый рынок
Слухи об ограничении на валютные кредиты в банковской среде бродили, чуть ли не со времен "оранжевой революции". Банкиры к ним относились как к неостроумной шутке, но вот шутка почти стала реальностью.
Для чего это постановление нужно государству? Каждое государство имеет финансовые активы в виде национальной валюты, драгоценны металлов и естественно иностранной валюты. В большинстве стран, в т. ч. и в Украине, иностранная валюта не является законным средством расчетов, однако экономика слишком "долларизирована", поэтому государство и пытается усилить контроль. Это приведет к стабилизации валютного рынка, легче будет осуществлять и курсовую политику. Прибавим к этому еще и законодательную базу: "Мы должны работать в плоскости закона. Расчеты в иностранной валюте у нас запрещены" – отметил Владимир Стельмах, и мы получим аргументы, которые может выдвинуть Нацбанк. Кроме этого, существуют и другие причины. Валютные кредиты для лиц, не имеющих твердого валютного дохода, вредны тем, что в случае девальвации гривни, они будут вынуждены отказаться о дальнейшего погашения кредитов. Такой массовый отказ скажется на банковской системе в целом. К чему это может привести, мы поймем, если вспомним, что произошло с банковской системой России в 1998 г. К этому можно добавить еще и то, что рост рынка потребительского кредитования, за счет внешних ресурсов (выход на украинский рынок иностранных банков с их капиталом) ведет к усилению инфляционных тенденций.
Теперь давайте рассмотрим структуру ипотечного кредитования. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации 80% ипотеки – валютные кредиты. При относительной стабильности гривни, разница по кредитным ставкам (и отнюдь не в пользу национальной валюты) составляет от 5 до 10% годовых, переплачивать естественно никто не будет. Поэтому отечественные банкиры совершенно правы, когда утверждают, что постановление НБУ "больно" ударит по рынку ипотеки. Специалисты же утверждают, что он сократится на 60-70%. Оценка пока еще не базируется на точных расчетах, но близка к реальности. Избежать коллапса ипотечного кредитования можно только снижением ставок по "длинной гривне", а этого не произойдет, ставки по гривневым кредитам, вероятнее всего, вырастут, т.к. вырастут проценты по депозитам.
